윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령 선거에 당선되면서 전셋값 급등을 불러온 ‘임대차 3법’(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)의 손질 방향에 관심이 모아지고 있다. 임대차법 시행 2년이 되는 오는 7월을 전후로 전셋값 불안이 나타날 가능성이 높아 어떤 방식이든 보완책 마련이 필요하다고 전문가들은 입은 모은다.
13일 KB국민은행 2월 통계에 따르면 서울 평균 아파트 전셋값은 6억7257만원을 기록했다. 강북권 평균 전셋값도 5억5000만원(5억5524만원)을 넘어섰다.
문재인 정부 출범 전인 2017년 4월 4억2439만원이었던 서울 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월(4억9148만원)까지 약 3년 동안은 6709만원 올랐다. 그런데 임대차법 시행 이후 1년 7개월 사이 1억8109만원 올랐다. 서민들이 감당하기 버거운 수준의 폭등이다.
이 같은 전셋값 급등은 임대차3법의 영향이라는 게 전문가들의 대체적인 분석이다. 기존 전세 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하면서 아파트 전세 매물이 부족해진 상황에서 전세 수요 증가, 입주 물량 부족 등이 겹치면서 전셋값 상승에 기름을 부었다는 것이다.
이에 따라 임대차3법은 세입자 보호라는 좋은 입법 취지에도 불구하고 전셋값이 급등하는 부작용으로 오히려 세입자 시름을 키웠다는 비판을 받고 있다.
이런 상황에서 전셋값 폭등과 시장 왜곡의 원흉으로 꼽히는 임대차3법을 과감하게 손질해야 한다는 시장 요구가 많다.
윤 당선인도 지난 2월3일 첫 TV토론에서 “내집이든 전셋집이든, 일단 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도들을 제거해야 할 것”이라며 “오는 7월이면 임대 기간이 만료돼 전세값 상승이 예상되니 임대차3법을 개정할 것”이라고 밝힌 바 있다.
다만 시장에서는 단기간에 임대차3법 폐지나 2+2년 임대기간 전면 재검토 가능성은 낮은 만큼 부작용을 최소화하는 방식으로 보완에 나설 것으로 보고 있다.
다시 제도를 원점으로 돌릴 경우 또다시 시장 혼란이 불가피한 데다 법 개정을 하기에도 국회 지형이 ‘여소야대’ 형국으로 실현 가능성이 낮다는 한계도 있다.
윤 당선인은 기본적으로 임대차3법으로 늘어난 현행 2+2년의 임대차 의무 기간을 이전의 2년으로 되돌리겠다는 구상을 가지고 있다. 다만 급격하게 추진할 경우 시장 충격이 커질 수 있는 만큼 초기에는 세제상 혜택 등 인센티브를 통해 시장 안정을 유도하는 방식으로 점진적으로 추진해 간다는 방침이다.
윤 당선인은 지난해 8월29일 부동산 정책 공약을 발표 당시 “임대차3법이 임대차시장에 혼란을 극대화시킨 것을 국민들이 다 알고 있다”며 “전면 폐지해서 원상 복구를 시키자는 말씀도 많지만 그 역시도 시장에 혼란을 줄 수 있기 때문에 시장의 혼란을 주지 않는 범위 내에서 제도를 수정해야 한다”고 말했다.
부동산 전문가들도 현재 임대차3법의 근간을 흔드는 큰 틀의 변화 보다는 보완책을 찾는 게 중요하다고 지적한다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “임대차 3법은 이미 엎질러진 물이고 시행된 부분이라 판을 완전히 갈아엎는 것은 현실적으로 더 부작용이 생길 수 있다”며 “임차인 보호가 필요한 부분이 있기 때문에 폐지할 수는 없고 임대인이나 임차인이 겪고 있는 곤혹스러운 일을 보완하는 식으로 대안을 찾아야 한다”고 말했다.
최근 전셋값이 하락세로 돌아섰지만 안심할 수 없는 상황이다. 지난 2020년 7월 도입된 계약갱신청구권의 계약갱신이 만료되는 올해 7월 전후로 전셋값이 크게 뛸 수 있기 때문이다. 집주인들이 신규로 내놓는 매물의 전셋값을 시세 수준으로 올리면 임대 시장이 불안해질 수 밖에 없다. 전셋값이 요동치면 자칫 겨우 안정세를 찾아가고 있는 집값을 밀어올리는 요인으로 작용할 수 있다.
이에 따라 전문가들은 단기적으로 임대시장 안정을 위한 조치가 필요하다고 입을 모으고 있다.
새 정부는 이와 관련해 전셋값을 올리지 않은 임대인에 대해 세제 혜택을 주는 방안 등을 검토할 것으로 보인다.
윤 당선인은 지난해 8월 “임대기간이 2년에서 4년으로 늘었는데 계약을 체결한 분들의 기득권을 보호하면서 4년을 앞으로 유지할 부분에 대해선 정부가 그에 따른 혜택을 주도록 해야 한다”며 “이렇게 해서 기본적으로는 기존에 있었던 2년으로 돌아가되 시장 혼란을 줄이면서 임대가격이 상승하지 않도록 하는 부분에는 세제상 혜택을 주는 식으로 추진할 생각”이라고 말했다.
장기적으로 임대차3법 폐지를 포함한 전면 재논의가 필요하다는 지적도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “임대차3법은 폐지를 포함한 전면적인 재논의가 필요하다”며 “정책은 누구나 쉽게 이해하고 실무도 단순명확해야 하지만 계약갱신청구권은 그렇지 못한 것이 현실이다. 전면 폐지가 어렵다면 차라리 전세기간을 2년에서 3년으로 연장하는 것으로 바꾸는 것도 방법이 될 수 있다”고 지적했다.
/이종재 기자