정부가 지하철 역세권과 노후 저층 주택지를 고밀 개발해 2025년까지 서울에만 32만3000가구를 공급하는 내용의 대규모 주택 공급 대책을 내놨다. 지방 까지 포함해 전국적으로는 83만6000가구에 달할 것으로 예상된다.
이렇게 되면 기존에 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 가구 공급계획에 더해 모두 200만 가구를 공급하는 역대 최대 수준의 공급 대책이다. 정부는 규제를 완화하고 절차를 간소화해 사업 속도를 높이고 민간 참여를 독려할 계획이다.
4일 국토교통부와 기획재정부 등 정부는 서울과 수도권 외에도 전국 주요 대도시에 주택 공급을 확대하는 내용의 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 대책’을 발표했다.
정부는 서울 32만3000가구, 인천·경기 29만3000가구, 5대광역시 22만가구 등을 포함해 총 83만6000가구를 새로 공급하기로 했다.
이번 83만6000가구 중 57만3000가구는 도심내 신규 사업을 통해서 공급하고, 26만3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보한다는 계획이다.
정부 관계자는 “정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화하기 위한 노력을 지속해 왔지만, 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리가 확산되고 있다”며 “이에 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급하다”고 밝혔다.
◇역세권·준공업·저층주거지 고밀개발 30만6000가구
정부는 우선 지하철 역세권·준공업지역·저층주거지역을 고밀개발하는 도심 공공주택 복합사업을 통해 30만6000가구를 공급한다는 계획이다.
도심 공공주택 복합사업(3년 한시)을 신규 도입해 노후 슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치중인 역세권, 준공업지, 저층주거지 등을 신속하게 정비하기로 했다.
특히 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되고 공기업의 부지확보와 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)을 적용하기로 했다.
또 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되 토지 소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%포인트(p) 높은 수익률과 아파트 상가 우선공급을 보장해 참여율을 높인다는 계획이다.
역세권(5000㎡ 이상)은 용적률을 최대 700%까지 상향하고 상업시설 비율을 완화하는 등의 조치를 통해 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조·유통 위주로 저밀 개발돼 있는 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D(연구개발)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로 조성할 계획이다.
낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광 높이 기준 등 건축 도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경 육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.
역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설해 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선할 계획이다.
◇공공 주도 정비사업 13만6000가구
정부는 또 이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 ‘공공직접시행 정비사업’도 활성화 하기로 했다.
공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH) 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.
조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되도록 하고, 조합총회 및 관리처분인가 절차를 생략하며, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축해 참여를 유도할 예정이다.
아울러 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성을 대폭 개선하기로 했다.
이를 통해 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익을 보장하고, 장래 부담 아파트 값을 현물선납 후 정산하는 방식을 통해 분담금 증가 리스크를 덜어줄 방침이다.
◇공공택지 신규지정 26만3000가구
정부는 또 전국 15~20곳에 약 26만3000가구의 신규 공공택지를 확보할 것이라고 밝혔다. 다만 구체적인 지역은 공개하지 않았다.
정부는 “수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획”이라고 밝혔다.
정부는 또 도시재생 사업방식을 개선해 3만 가구를 공급할 계획이다.
공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 ‘주거재생특화형 뉴딜사업’에 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지를 선정하기로 했다.
아울러 정부는 또 전세대책 11만4000가구 공급계획의 일환으로 도심 내 단기 입주 가능한 물량도 최대한 확충하기로 했다.
◇일반공급 비율 높이고 30% 추첨제 도입
정부는 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80% 이상을 분양주택으로 공급할 계획이라고 밝혔다. 또한 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원 할 계획이라고 밝혔다.
아울러 이번 대책에 따라 공급하는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편 일부는 추첨제로 공급한다는 뜻도 밝혔다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과한데 당초 민간택지인 점을 감안해 일반공급 비중을 50%까지 높인다는 것이다.
아울러 그간 저축 총액 순으로만 공급해 온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입해 폭 넓은 기회를 부여할 방침이라고 밝혔다.
◇강력 투기 대책도 마련 “불안 심화되면 지구지정 중단”
정부는 또 투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입한 경우는 우선공급권을 주지 않기로 했다.
구체적으로 대책 발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해 추가 지분 확보시 우선공급권을 부여하지 않는다. 건축물 1채에 1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용한다.
또한 우선공급권은 소유권이전 등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능 하도록 했다.
아울러 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화 할 방침이다.
사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상 징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정을 중단한다는 뜻도 밝혔다.
정부 관계자는 “최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승시 대상지역에서 제외할 예정”이라며 “공공재개발 등 이미 발표한 정책 참여희망 지역도 가격 상승 관찰시 사업 선정에서 제외할 것”이라고 밝혔다.
/이종재 기자