내년 집값 상승률이 올해보다는 낮아지지만 누적된 공급부족과 경기회복으로 상승세를 유지할 것이라는 전망이 나왔다.
주택산업연구원(주산연)은 14일 오전 대한상공회의소에서 ‘2022년 주택시장전망’ 기자간담회를 열고 “내년 전국 주택 매매가격은 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승할 것으로 전망된다”고 밝혔다.
우선 매매시장의 경우 주택가격이 급등하면서 구입부담 수준이 매우 높은 가운데 서울·수도권 내 일부지역과 대구 등 지방광역시에서 가격하락세가 나타나고 있어 상승폭은 크게 축소될 것으로 예상되고 있다.
다만 누적된 공급부족 문제와 전월세시장 불안이 지속되면서 전반적인 상승추세는 지속될 것으로 전망됐다.
주산연은 “인천, 대구 등 일부 공급과잉지역과 ‘영끌’ 추격매수로 인한 단기 급등한 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것으로 전망된다”고 밝혔다.
주산연이 산출한 수급지수 분석결과, 내년 전국 주택 수급지수는 89.0으로 지난해(87.1)에 비해 개선되지만 여전히 수요와 공급간 괴리가 큰 것으로 나타났다. 수급지수는 100을 기준으로 초과시 ‘초과공급’을, 미만이면 ‘공급부족’을 의미한다.
지역별로는 서울(70.5)과 경기(89.8), 대전(87.6), 울산(60.0)에서는 공급부족이 이어질 것으로 예상됐다. 반면 대구(129.1)와 인천(109.1), 부산(143.3)의 경우 공급이 초과할 것으로 예측됐다.
내년 주택매매거래량 추정치는 약 95만 건이다. 올해와 비교해 약 13% 감소할 것으로 보이지만 최근 10년 평균(97만 건) 수준을 유지할 것으로 분석됐다.
전월세시장은 임대차 3법으로 인한 물량 감소, 서울 등 일부지역의 입주 물량 감소, 매매가격 급등으로 올 한해 전세가격이 큰 폭으로 상승했는데 이 같은 추세가 내년에도 지속될 것으로 전망됐다.
주산연은 “다만 예년 평균 대비 입주물량이 많은 인천·경기와 일부 지방광역시의 상승폭은 둔화될 것으로 보인다”고 밝혔다.
내년 전국 전월세시장 수급지수는 96.7을 기록했다.
지역별로는 서울(78.3)과 대전(83.1), 울산(86.4)은 전월세시장에서도 공급부족 지역으로 나타났다.
인천(89.6)은 내년 공급물량이 크게 늘며 매매시장에서는 공급초과지역으로 분류됐지만 전월세시장에서는 공급부족 지역으로 나타났다.
반면 대전과 울산을 제외한 지방광역시의 전월세시장은 공급초과가 예상됐다. 부산(152.0), 대구(100.9), 광주(101.8)의 전월세 수급지수가 기준선을 상회했다.
경기(100.2) 수급지수도 기준선(100.0)을 상회하면서 수도권 일부지역과 지방광역시를 중심으로 전월세시장이 다소 안정될 것으로 예상됐다.
주산연이 지난 10년간 주택가격 변동 영향 요인을 상관계수로 분석한 결과, 주택수급지수, 경제성장률, 금리 순으로 나타났다. 수급지수가 집값에 가장 큰 영향을 미치는 것이다.
문재인 정부 5년간 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6으로 공급이 절대적으로 부족했던 것으로 나타났다.
특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6으로 크게 부족했다.
또 현 정부 5년 간 전국의 주택수요 증가량은 296만 가구인데 비해 공급은 258만 가구로 38만 가구의 공급부족이 누적됐다.
서울은 수요증가 45만 가구 대비 공급은 31만 가구로 14만 가구의 공급부족이 누적된 상태이며, 수도권은 수요증가 108만 가구 대비 공급은 99만 가구로 9만 가구의 공급부족이 누적된 상태인 것으로 나타났다.
주산연은 “문재인 정부가 24번의 대책 발표에도 주택시장 안정에 실패한 원인은 수요와 공급량 판단 오류에 기인했다”며 “또 비전문가들에 의한 정책주도도 주요 원인으로 작용했다”고 지적했다.
이어 “시장에서 해결이 가능한 계층은 시장자율로 맡겨두고, 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원정책을 추진해야 한다”고 덧붙였다.
/이종재 기자