오는 25일 기준금리가 0.75%에서 1.00%로 인상될 것이 유력시되는 가운데 금리 인상이 주택시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 최근 국내 주택가격 상승세가 한 풀 꺾인 상황에서 금리인상이 가격 안정세를 가속화시킬 것이란 전망이 나온다.
특히 우리나라 가계부채는 다른 나라보다 비율과 증가 속도가 매우 높은 만큼 향후 금리 인상이 가계의 적지 않은 이자 부담으로 이어질 수 있다고 전문가들은 지적한다.
24일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(15일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 상승했다. 최근 4주 연속 상승폭이 둔화된 것이다.
서울 아파트 매물도 지난 23일 기준으로 4만4554건으로 2달 전(9월23일) 3만6949건에 비해 20.5% 늘어나는 등 최근 주택시장이 변화의 조짐을 보이고 있다.
집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 함께 금융당국의 가계부채 관리 기조, 기준금리 인상 등이 맞물리면서 부동산 시장 매수심리가 급격히 가라앉고 있는 것으로 전문가들은 보고 있다.
한국은행이 지난 8월 금융통화위원회에서 기준금리를 0.5%에서 0.75% 인상한데 이어 향후 추가적으로 기준금리를 인상할 것으로 예고돼 있어 주택시장에 상당한 부담요인으로 작용하고 있다.
통상적으로 기준금리가 인상 되면 가계대출 원리금 상환 부담이 커져 주택 수요가 감소하게 된다. 주택시장의 둔화 분위기가 지속될 수 있는 여건이 형성되는 것이다.
노형욱 국토부 장관도 지난 18일 한 방송에 출연해 “정부의 205만 가구 공급대책과 한국은행의 금리 조정 등의 영향으로 최근 집값이 확실히 안정세로 접어드는 길목에 있다”고 강조했다.
국내 증권가에서는 물가상승률·경제성장률 전망을 고려할 때 한국은행이 연내 0.25%, 내년 초 0.25% 인상할 것으로 내다보고 있다. 이렇게 되면 기준금리는 1.25%로, 코로나 이전인 2019년 수준까지 올라가게 된다.
기준금리 인상으로 시중 대출금리가 상승하면 영끌족들의 부담은 커질 수밖에 없다. 예컨대 대출로 3억원을 연 2.5% 금리에 이용할 수 있다면 한 해 동안 부담하는 이자는 750만원이다. 그러나 금리가 3.5%까지만 올라도 연 이자는 1050만원으로 늘어나게 된다. 월 부담 이자비용이 87만원이다.
특히 우리나라 가계부채 규모는 경고등이 켜진 상태다. 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비중은 104% 수준으로 2008년 미국 금융위기 당시 가계부채 수준 99% 보다 높다.
또 우리나라의 2019년 이후 가계부채 비율 상승폭은 경제협력개발기구(OECD) 37개국 중 노르웨이에 이어 두번째로 높은 수준이다.
문제는 가계부채의 상당 부분이 주택 구입에 사용되면서 주택가격이 상승하는 데 결정적인 요인으로 작용했다는 점이다. 이에 따라 향후 기준금리가 인상될 경우 가계의 이자 부담이 눈덩이 처럼 불어나고, 이로 인해 가계 안정을 위협할 수 있다고 전문가들은 지적한다.
주택도시금융연구원 김균태 연구위원은 최근 펴낸 ‘통화정책 정상화의 주택시장 영향’ 보고서를 통해 “우리나라 가계부채와 주택가격은 향후 금리인상에 매우 취약한 상황”이라며 “금융취약성 지수, 은행 복원력 등이 1997년 외환위기나 2008년 금융위기 고점보다는 낮지만 지속적으로 상승하고 있고, 특히 부동산과 가계부문의 취약성이 높아 금리상승에 따른 충격이 클 수 밖에 없다”고 지적했다.
김 연구위원은 이어 “금리인상은 주택가격 하방압력 요인으로, 금리상승으로 인한 주택가격 조정 가능성이 있다”며 “다만 한은이 매우 완만하게 금리를 인상할 것으로 보여 주택가격 폭락 가능성은 낮아 보인다”고 밝혔다.
반면 기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 파장은 크지 않을 것이란 전망도 나온다. 여전히 전반적인 저금리 기조가 유지되고 있는데다 과거 금리상승 시기에 집값이 급격히 하락한 사례가 외환위기, 금융위기를 제외하곤 없기 때문이다.
실제로 우리나라가 최근 기준금리를 인상한 2017년 11월, 2018년 11월에도 주가는 큰 폭의 조정을 겪었지만 주택가격은 거의 영향이 없었다.
금리인상이 수요 측면에서 압력 요인으로 작용하더라도 공급 부족 요인이 주택시장에 더 강력한 영향을 미치는 만큼 내년에도 집값 상승세가 지속될 것이란 의견도 적지 않다.
서진형 경인여대 교수는 “여전히 금리가 낮은 수준이라 부동산 시장에 미치는 영향은 강하지 않을 것”이라며 “공급이 부족한 시장 상황과 여전히 풍부성 유동성 등 두 가지 요인으로 인해 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다”고 말했다.
/이종재 기자