정부가 만 34세 이하와 신혼부부를 대상으로 50년 만기의 정책모기지를 도입하기로 한 가운데, 은행권은 해당 상품의 장단점을 비교하며 전략적으로 선택해야 한다고 조언한다.
만기가 기존 40년에서 50년으로 늘면 매달 원리금 상환액이 줄고 총부채원리금상환비율(DSR)이 감소해 대출한도가 증가할 순 있으나, 결국 갚아야 하는 총 원리금은 더 많아질 수 있기 때문이다.
19일 금융권에 따르면 최근 금융당국은 ‘새 정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안’을 통해 50년 만기 정책모기지를 도입하기로 했다.
이는 보금자리론·적격대출의 최장 만기를 기존 40년에서 50년으로 늘리는 것이 골자다. 적용 대상은 만 34세 이하 청년, 결혼 7년 이내 신혼부부다.
정부가 만기를 10년이나 더 늘린 이유는 청년·신혼부부들이 DSR규제를 최대한 피할 수 있도록 하기 위해서다.
DSR이란 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다.
현행 규정상 총대출액 1억원을 초과한 사람은 은행 DSR 40%를 적용 받는다. 연 소득에서 대출 원리금을 갚는 비용이 40%를 넘으면 대출이 불가하다는 뜻이다.
앞서 정부는 LTV를 완화하고 DSR 규제는 유지하기로 했다. 이 때문에 소득이 높을수록 대출 받기 유리하다는 비판이 나왔다.
이에 정부는 상대적으로 소득이 적은 청년과 신혼부부를 대상으로 주담대의 만기를 확대하기로 했다.
만기가 길어지면 DSR에 상대적으로 여유가 생긴다. 매달 갚아야 하는 원리금이 줄게 되고, 동시에 DSR도 감소하게 돼 대출한도가 늘어난다.
예를 들어 신혼부부가 ▲부부소득 연 3000만원 ▲보금자리론 총부채상환비율(DTI) 60% 적용 ▲신용대출 5000만원(금리 4.25% 가정) 보유 등의 조건에서 보금자리론을 받는다고 가정해보자.
이들이 40년 만기 보금자리론으로 3억원 대출을 받을 경우 ▲월 상환액은 137만원 ▲최대 대출한도는 2억9000만원이 된다. 하지만 50년 만기로 대출 받을 경우 ▲월 상환액은 128만원 ▲최대 대출한도는 3억1000만원이 된다.
즉, 만기가 10년 늘어나면 원리금 상환액이 매월 9만원 경감되고, 대출한도는 2000만원 증가하게 되는 셈이다.
다만 50년 만기 주담대에도 단점이 있다.
매월 원리금상환액이 줄어들 순 있어도, 50년이라는 전체 기간에서 갚아야하는 총 원리금은 더 많아질 수밖에 없다. 상환 기간이 늘어났다는 점에서다.
은행권 관계자는 “은행 입장에서는 50년 만기 주담대가 무조건 좋다고 권유할 수 없다”며 “결국 원리금을 상환해야 하는 기간이 길어지기 때문에 어떻게 보면 차주에게 손해일 수 있다”고 말했다.
특히 요즘 같은 금리인상 시기에는 정책금융상품인데도 불구하고 고금리를 고정으로 장기간 가져가야 한다.
실제 보금자리론 금리는 지난해 6월 3.08%였지만, 올해 6월 1일 기준으로는 4.6%다.
1년새 1.52%포인트 증가했다. 향후 기준금리 인상 기조에 따라 5%대까지 갈 가능성도 있다.
이에 따라 은행들은 50년 만기 주담대를 전략적으로 활용해야 한다고 조언한다.
50년 주담대로 DSR을 최대한 낮춰 원하는 주택을 구입한 뒤, 향후 소득이 늘면 40년 등 만기가 짧은 상품으로 대환하는 것이 유리하다고 말한다.
또 다른 은행권 관계자는 “50년 만기 주담대로 시작하더라도 나중에 소득이 늘고 DSR에 여유가 생기면 중간에 대환 할 수 있다”며 “정부가 50년 만기 주담대를 무조건 권장했다기보다는 선택의 폭을 넓혀준 것 같다”고 말했다.
/이종재 기자