규제 완화를 통해 부동산 시장을 정상화하겠다고 나선 윤석열 정부가 출범 3주 만에 세 부담 절감 및 대출 확대 등을 골자로 한 대책을 내놨다.
보유세는 1주택 가구에 대한 규제 완화에 집중하고, 양도소득세 중과 배제 등을 통해 다주택자들의 매물을 시장에 나오게 하겠다는 복안이다. 다만 이미 주택 가격이 크게 오른 상황에서 금리 인상으로 대출 이자 부담이 큰 상황이라 거래량 회복으로 이어지기는 쉽지 않을 전망이다.
정부는 30일 오전 정부서울청사에서 제1차 경제관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘서민생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트’를 발표했다.
정부는 우선 공시가격 상승 등에 따른 세부담을 2020년 수준으로 환원하는 방안을 추진한다. 1세대 1주택 실수요자의 보유세 부담을 줄일 수 있도록 3분기에 보유세제 개편을 단행할 방침이다.
현재의 공시가격 현실화 로드맵도 재검토한다. 정부는 2020년 11월 적정 시세 반영 및 부동산 유형·가격대별 불균형 해소를 위한 현실화 로드맵을 발표했다. ▲시세 9억원 미만 공동주택은 2030년까지 ▲9억~15억원 아파트는 2027년까지 ▲15억원 이상은 2025년까지 시세의 90% 수준으로 공시가를 끌어올리겠다는 목표의 계획이다. 그런데 집값이 큰 폭으로 오르면서 1주택 실수요자들도 보유세 부담이 커지자 제도를 손보기로 한 것이다. 정부는 연구용역에 즉시 착수해 연내 보완방안을 확정하고 2023년 가격 공시분부터 적용하기로 했다.
다주택자에 대한 양도세 중과 완화 관련 조치도 이달 중 마무리할 예정이다. ▲일시적 2주택자 비과세 요건을 1년에서 2년으로 완화하고 세대원 전입 요건 삭제 ▲다주택 해소 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지 ▲다주택자 양도세 중과(20~30%포인트) 폐지 등을 마련 중이다.
이 같은 정부의 조치는 1주택 실수요자의 부담을 덜고, 다주택자의 매물을 시장으로 나오게 하기 위한 방편으로 해석된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “보유세와 거래세 모두 경감하는 방안을 제시하되 보유세 경감은 1세대 1주택자에게 선별 집중함으로써 실수요자는 주택 보유에 대한 부담을 줄여주고 다주택자는 한시적으로 매물을 내놓을 수 있는 퇴로를 조성했다”고 평가했다.
향후 시장 추이와 관련해서는 “보유세 부담 경감책이 1주택자에게 선별 집중되면서 당분간 똘똘한 채 선호 현상과 시장 양극화는 유지될 것”이라며 “강남권, 한강변, 우수학군 및 학원가 주변, 교통망 확충 예정지, 5년 이하 신축 등의 키워드가 선호될 것”이라고 내다봤다.
보유세와 함께 거래세 부담도 절감됐지만, 거래량이 회복되기는 쉽지 않아 보인다. 함 랩장은 “금리 인상, 경제 성장률 둔화, 가격 고점 인식 등을 고려할 때 다주택자의 주택 추가 구입은 제한적일 것”이라며 “거래세 완화로 시중에 매물이 증가하겠지만 단기 차익 기대가 쉽지 않은 상황이라 다주택자 취득세 완화가 거래량 회복에 큰 힘을 보태지는 못할 전망”이라고 짚었다.
단기간에 주택가격이 크게 오른 반면 대출 규제는 강화되면서 무주택 청년층의 내 집 마련이 어려운 실정이었다. 이에 무주택자에 대해서는 대출을 풀어주는 방식으로 접근했다. 생애최초주택구입 가구에 3분기 중 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%까지 풀어주겠다는 설명이다. 현행 투기과열지구인 서울에서 5억원 짜리 아파트를 구입할 때 대출 한도는 LTV의 60%인 3억원이었다면, 앞으로 80%인 4억원까지 늘어난다.
장래소득이 늘어날 것으로 예상되는 청년층에는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 장래소득 반영폭을 늘리고, 보금자리론과 적격대출 등 정책 모기지에 50년 초장기 만기를 도입할 계획이다.
대출 한도를 늘려주더라도, 주택 가격이 상향 평준화 된 상황이라 당분간 관망세가 지속되며 거래량 회복세가 크지 않을 전망이다. 하지만 집을 사고 싶은 이들에게 금융사다리를 제공한다는 차원에서는 긍정적이란 평가다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “시장 충격을 최소화하기 위해 점진적으로 LTV를 완화한다면 기본적으로 긍정적”이라며 “50년 모기지의 경우 초고가 주택을 배제한다면 시도해 볼 만한 내용”이라고 했다.
/이종재 기자