한국개발연구원(KDI)이 2020년부터 우리나라 주거비가 급등한 것은 공급의 변화와 밀접하게 연관이 있다며, 장기적으로 시장 변화에 따라 주택공급이 조정될 수 있도록 공급 관련 규제를 완화할 필요가 있다고 제언했다.
오지윤 KDI 부동산연구팀장은 28일 현안분석을 통해 “2020년 이후 전세가격이 급등함에 따라 임대 주거비 부담에 대한 우려가 높아지고 있으나, 전월세 임대계약을 포괄하는 주거비에 대한 체계적 논의는 부족한 실정”이라고 밝혔다.
KDI 분석 결과 우리나라의 실질 통합주거비는 2012년부터 2019년 상반기까지 큰 폭으로 하락했다. 실질 통합주거비는 2011년 말 대비 2019년 12월 수도권은 -19.3%, 비수도권은 -27.1%까지 내려갔다. 다만 전세지수는 대체로 상승했다.
이후 2020년 이후 실질 통합주거비와 전세가격은 빠르게 상승했다. 실질 통합주거비는 2011년 말 대비 여전히 낮으나 상승세가 컸고, 전세지수는 2011년 말 대비 수도권 72.2%, 비수도권 29.4%로 상승 폭이 가파른 모습을 보였다.
오 팀장은 “분석기간 중 전세지수가 상승함에도 불구하고 통합주거비가 하락했던 기간은 금리가 추세적으로 하락한 기간과 일치한다”며 “이는 금리가 추세적으로 하락함에 따라 전세 기회비용이 축소된 것으로 이해된다”고 언급했다.
그러면서 “금리 상승기에는 금리 하락기와 달리 주거비가 상승해도 전세가격의 하방압력이 나타날 수 있으므로 가계의 주거부담을 실질적으로 파악하기 위해서는 전세가격 자체보다는 월세화된 기회비용을 고려할 필요가 있다”고 했다. 주거비 변동 요인에 대해서는 수요와 공급 측면에서 살펴본 결과, 2017년 이후 주거비 변화는 2020년을 제외하면 상대적으로 임대공급 측 변화에 더 큰 영향을 받은 것으로 분석했다.
또한 신규 주택공급은 전체 주택수를 증가시켜 자가공급뿐만 아니라 임대공급을 확대시키기 때문에 임대료 하방 압력으로 작용한다고 연관성을 설명했다. 분석기간 중 1년 미만 아파트 입주 물량의 17~26%가 임대시장으로 출회됐다.
오 팀장은 “신규 주택은 당해뿐만 아니라 멸실 이전까지 지속적으로 임대시장에 남아 있기 때문에 주택공급의 주거비 안전화 효과도 상당기간 지속될 것으로 예상된다”고 밝혔다.
이같은 분석을 토대로 오 팀장은 “통합주거비가 장기간 하락했다가 최근 상승한 것은 공급의 변화와 연관 있다”면서 “장기적으로 시장 여건 변화에 따라 주택공급이 조정될 수 있도록 공급 관련 규제를 완화할 필요가 있다”고 제언했다.
아울러 “장기적으로 수요 변화에 따라 자율적 주택공급이 이뤄질 수 있도록 인위적인 공급규제를 지양하고, 공공주도 공급이 어려운 도심지에 신규 공급이 원활히 이뤄지도록 정비사업 규제를 점진적으로 완화할 필요가 있다”고 덧붙였다.
/이종재 기자