“전세사기가 걱정돼 전세보증보험이 되는 빌라 등 주택을 새로 알아보고 있지만 부동산에서 ‘보증보험 가능한 물건은 쉽지가 않다’는 답변만 돌아와 이사를 가지 못하고 있습니다. 그래도 보험 가입이 안 되는 집에 들어갈 수는 없어 다른 방법을 고민하고 있습니다.”
서울 상암동 인근에서 근무하는 30대 직장인 A씨는 서울 서북권 및 경기 고양 일대에서 전세 보증보험이 가능한 빌라 등 주택을 찾고 있지만 조건에 맞는 집을 찾지 못했다며 답답함을 토로했다.
이처럼 전세사기 대책의 일환으로 전세보증보험 가입조건이 강화된 이후 보증보험 가입이 가능한 주택이 줄어들면서 임차인과 임대인 모두 난감한 상황에 처해있는 것으로 나타났다.
8일 정부 등에 따르면 이달 1일부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입 조건은 주택 공시가격의 150%에서 126%로 강화됐다.
이는 정부가 전세사기 방지를 위해 보증보험 가입기준을 종전 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율) 100%에서 90%로 조정하고 주택가격 산정기준을 공시가격 150%에서 140%로 낮춘 데 따른 것이다.
이러한 기준을 적용하면 현재 공시가격 2억원짜리 빌라의 경우 보증 한도가 3억원에서 2억5200만원으로 낮아지게 된다. 또 올해 공시가격이 지난해보다 18.6% 하락하면서 실질적인 보증한도는 더 떨어지는 것으로 분석되고 있다.
앞서 정부는 지난 2월 ‘전세 사기 대책’을 발표하며 이 같은 내용이 담긴 전세금 반환보증 보험 가입 요건 강화 방안을 내놨다. 정부가 최근 급증하고 있는 전세 사기를 조사한 결과 100%까지 보증 가입이 가능한 점을 악용해 세입자를 안심시킨 뒤 고위험 주택의 전세 계약이 체결되는 사례가 많았기 때문이다. 당시 국토부 관계자는 이로 인해 보증보험 가입 대상 가구가 크게 줄어들 수 있다는 우려와 관련해 “전세가율이 100%면 가입이 거절되지만 보증 보험 가입 심사를 할 때 임대 보증금만 보기 때문에 전세가를 90%로 낮추고 10%를 월세로 돌릴 경우 보증금은 가입이 가능하다”며 “원천적으로 보증 가입을 못 하게 하는 게 아니라 월세로 돌리면 언제든 가입할 수 있는 구조”라고 밝힌 바 있다.
그러나 최근 부동산 시장에서는 예상대로 임차인과 임대인 모두에게 부담이 가중되는 문제가 발생하고 있었다. 보증금 미반환을 우려하고 있는 임차인들은 보증보험 한도와 전셋값이 동일한 매물을 찾고 있는데 이러한 주택이 크게 줄어들었기 때문이다.
또 주택임대사업자 등 임대인들은 기존 주택의 전셋값을 떨어진 보증보험 한도에 따라 낮추지 않는 이상 새로운 세입자를 구할 수 없는 상황이 되면서 역전세 우려도 나오고 있다.
경기도 수원 소재 주택 임대인 B씨는 이와 관련해 “현재 세입자는 전세사기가 무서워 전세 계약을 꺼리고, 집주인은 세입자도 구하기 어려운데 역전세 때문에 과거 계약한 전세가를 계속 토해내야 하는 등 아무도 승자가 없는 상황”이라며 “이미 임대차3법과 종부세 때문에 집주인들이 어려운 시점에 전세보증보험 요건도 바뀌면서 집주인들이 이후 역전세로 파산할 위험도 있다”고 토로했다.
이러한 상황에 일부 임대사업자들은 지난달 30일 정부서울청사 앞에 모여 기자회견을 열고 “현재 선량한 임대인들조차 주택담보대출이 불가능하다”며 “보증금 반환을 임대인이 책임질 수 있게 해달라”고 주장하기도 했다.
성창엽 주택임대인협회장은 “정부가 보유세 부담 완화 차원에서 공시가격을 하향하는 등 속도 조절에 나서면 사실 가만히 있어도 공시가격이 계속 떨어져 보증보험 가입 요건은 자동적으로 강화가 된다”며 “인위적으로 단기간에 보증보험 가입 요건을 강화해 버리면 보증금 미반환 우려가 커지는 것은 물론 임차인들 입장에서도 보증보험 가입이 안 되는 불안정한 주택이 늘어나는 것”이라고 지적했다.
/이종재 기자