정부가 세종시를 제외한 지방의 ‘조정대상지역’을 모두 해제하면서 미분양 물량이 쌓인 지방 분양 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다.
앞서 전국적으로 미분양 주택이 급등하고, 사실상 부동산 거래가 끊기면서 해당 규제지역 지방자치단체들의 지정 해체 요구가 이어졌다. 규제지역 해제로 인해 청약 기준이 완화되면 실수요자의 부담이 줄어들고, 쌓여있는 분양 물량 해소로 이어질 수 있기 때문이다. 국토교통부는 지난 21일 ‘2022년 제3차 주거정책심의위원회(주정심)’를 열고, 세종시를 제외한 지방의 규제지역을 모두 해제했다. 구체적으로 ▲부산 ▲대구 ▲광주 ▲대전 ▲울산 등 광역시와 ▲청주 ▲천안 ▲논산 ▲공주 ▲전주 ▲포항 ▲창원시 등 지방의 규제지역이 비규지역으로 풀렸다.
규제지역에서 해제되면 대출·세제·청약 등의 규제도 완화된다. 주택담보대출비율(LTV)은 50%에서 70%로, 총부채상환비율(DTI)은 50%에서 60%로 각각 상향된다.
조정대상지역에서 해제되면 청약 자격 조건도 달라진다. 청약 1순위 자격요건이 완화돼 청약 통장 가입 후 6개월이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있다. 또 주택 소유 유무와 관계없이 가구주·가구원 누구나 청약이 가능하다.
이와 함께 1주택자의 양도세 비과세 요건이 ‘2년 보유·2년 거주’에서 ‘2년 보유’로 완화되고 양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 기존주택 처분기간도 1년에서 3년으로 늘어난다. 또 조정대상지역의 2·3주택자에게는 부과되던 양도세 중과도 사라진다.
2주택자의 종부세도 완화된다. 조정대상지역에서는 주택가격에 따라 1.2~6.0%의 세율이 절반수준인 0.6~3.0%로 완화되고, 1주택자가 주택담보대출 시 기존주택을 처분해야하는 제한도 사라진다. 취득세의 경우 2·3주택자 기준 각각 12%→8%, 8%→1~3%로 낮아진다.
전국의 미분양 주택은 증가세다. 또 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’ 물량도 늘었다. 국토교통부에 따르면 7월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만1284가구로 전월 대비 12.1%(3374가구) 증가했다. 특히 수도권의 미분양 주택은 지난해 말 1509가구에서 지난달 4528가구로, 7개월 사이 3배 이상 증가했다. 지방 역시 같은 기간 1만6201가구에서 2만6755가구로 1만 가구 넘게 늘어났다. ‘준공 후 미분양’ 물량도 3.6% 증가했다.
건설사들은 이번 규제지역 해제로 청약 수요가 늘어날 것으로 기대하고 있다. 한 중견 건설사 관계자는 “규제지역 해제로 분양 여건이 개선됐다”며 “자금조달에 여력이 생긴 실수요자와 투자 수요가 일부 회복할 것으로 보인다”고 말했다.
이달 지방 예정 분양 물량은 2000년 이후 최대 수준이다. 부동산R114 조사에 따르면 이달에만 전국 63개 단지에서 총 5만4620가구(임대 포함)가 분양될 예정이다. 실제 분양 물량과는 차이가 있으나, 9월 기준으로 2015년(5만 7338가구) 이후 가장 많은 물량이다. 또 전체 물량의 63%인 3만4508가구가 지방에서 공급된다.
다만 규제지역을 해제하더라도 금리 인상이나 대출 규제가 여전하기 때문에 청약 수요가 다시 살아나기 어렵다는 관측이다. 추가 금리 인상이 올해 연말까지 지속될 것으로 예상되면서 청약 수요가 단기간 내 살아나기 어렵다는 것이다.
전문가들은 규제지역을 해제하더라도 금리 인상 여파로 미분양을 해소하는 데 한계가 있다고 전망했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제지역 해제로 실수요자 청약 수요가 일부 회복될 수 있으나, 금리 인상 여파로 그 영향은 제한적일 것”이라며 “규제지역 해제만으로도 이미 침체된 지방 분양 시장을 활성화하는 데 한계가 있다”고 설명했다.
권 교수는 “잇단 금리 인상으로 부동산 시장의 전체적인 위축이 분양시장에도 영향을 미치고 있다”며 “금리 인상과 실물 경기 위축으로 입지가 나쁘거나 분양가가 비싼 단지는 악성 미분양으로 남을 확률이 더욱 커졌다”고 덧붙였다.
/이종재 기자