한국은행이 사상 첫 ‘빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)’을 밟으면서 부동산 시장 침체가 지속될 가능성이 커졌다. 연내 금리가 3.0%까지도 갈 전망이라 거래절벽이 심화되고 집값의 본격 하락이 현실화할 것으로 보인다.
14일 한은 금융통화위원회(금통위)에 따르면 금통위는 전날 기준금리를 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%포인트 인상했다. 금리 상승은 당분간 점진적으로 인상될 예정이다. 이창용 한은 총재는 금통위 정례회의 직후 열린 기자간담회에서 “시장에서 연말 기준금리를 2.75~3.0%까지 기대하고 있는 것은 합리적 기대”라고 밝혔다.
이 같은 금리 상승 랠리에 이미 조정기에 들어선 집값은 하방압력을 더 강하게 받을 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 최근 주택시장은 거래·가격·분양 등 다양한 측면에서 지표가 둔화되고 있다. 직방에 따르면 지난 5월까지 전국 총 주택 거래량은 46만4832건으로 전년 같은 기간 74만7468건의 62%에 그치고 있다. 영끌 매수의 주체였던 2030세대 주택 매입 비율도 5월 현재 25.03%로 지난해 27.19%보다 줄었다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정은 어려운 문제일 수밖에 없다”며 “깊은 거래관망 속 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 것”이라고 내다봤다.
대출규제 완화 등이 뒷받침돼도 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것이란 전망이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출규제 대폭 완화로 생애최초구입자의 저가 매수가 나타날 수 있으나 많지는 않을 것이고 가을이사철 특수도 없을 것”이라며 “모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래절벽과 가격하락이 이어질 것”이라고 말했다.
박 수석전문위원은 “기준금리 2% 돌파는 금리부담의 임계점을 지나는 것”이라며 “향후 1년간 주택시장에서 금리가 최대변수”라고 짚었다.
금리인상으로 인해 전세대출이자가 월세보다 부담스러운 경우가 생기면서 전세의 월세화도 가속화될 가능성이 크다. 현재 은행권의 전세자금대출 상단은 5%대 중후반 수준인데, 4월 기준 한국부동산원의 서울 전월세 전환율은 4.8%에 불과하다. 금리는 앞으로도 더 오를 가능성이 크지만, 월세는 한 번 계약을 하면 2년 동안은 금액이 고정된다.
함 랩장은 “매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나 연립·다세대 주택 임대차는 전세가율이 80%를 넘어설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금의 일부를 월세로 지불하는 것이 현명할 것”이라고 했다.
금리인상이 주택가격 하락에 상당 부분 영향을 주는 것은 맞지만, 지역별 양상은 다르게 나타날 것으로 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지금처럼 대출규제가 강화된 상황에서 금리가 더 오르면 매매와 민간건설투자가 위축될 가능성이 다분하다”며 “경기침체로 이어진다면 지역별 수요 등에 따른 양극화가 더욱 가시화될 것”이라고 말했다.
이 연구위원은 “일각에서 주장하는 전체적인 폭락·하락은 없을 것이고, 만약 발생한다면 국가 경제가 휘청이는 상황인 만큼 시장이 연착륙하도록 정부가 개입할 가능성이 높다”며 “각 지역의 대장주 단지, 지금 사는 곳보다 상대적으로 더 좋은 지역에 대한 수요는 꾸준할 것”이라고 내다봤다.
/명준성 기자