최근 깡통전세·역전세 등 전세사기로 인한 서민 피해가 급증한 가운데, 임차인의 보증금을 보호하기 위해 반환보증제도의 보증료율을 현실화하고, 전세대출보증을 축소해나가야 한다는 국책연구기관의 제언이 나왔다.
문윤상 한국개발연구원(KDI) 거시·금융정책연구부 연구위원은 12일 발간한 KDI FOCUS ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’ 보고서에서 이같이 밝혔다.
우리나라는 약 800만 가구가 ‘내 집’이 아닌 ‘남의 집’에 임대차로 거주하고 있다. 전월세 거래 중에는 절반가량이 전세다. 전세가격은 지난해 하반기부터 하락하면서 역전세 우려가 확산했는데, 올해 말 수도권에 집을 보유한 임대인은 평균 15%의 보증금을 임차인에게 돌려줘야 하는 것으로 추정된다.
주택은 공시가격이 높을수록 전세가율이 하락하는 경향이 있는데, 반대로 말하면 주택가격이 낮으면 전세가율이 높아진다는 뜻이다. 즉, 아파트보다 서민이 주로 거주하는 저가 연립·다세대 주택일수록 전세보증금을 반환받지 못할 위험이 커진다.
지난해 공동주택의 공시가 현실화율은 71.5%로, 시세는 평균적으로 공시가의 140% 정도다. 공시가격 대비 전세가율이 140%일 때, 전세가격이 주택시세의 100%라고 볼 수 있다.
문 연구위원이 지난해 국토교통부 자료를 분석한 결과에 따르면, 공시가격이 5000만원 이하인 아파트의 공시가 대비 전세가율은 137%로 거의 시세 100%에 가까이, 연립·다세대주택주택은 151%로, 시세를 넘어선 가격으로 전세가가 형성된 것을 알 수 있다.
이런 위험을 보완하기 위해 만들어진 제도가 전세보증금 반환보증제도다. 임대인이 보증금을 상환하지 않을 때, 대신 갚아주는 제도다. 보증기관은 일정 비율의 보증료를 받고, 추후에 임대인에게 구상권을 청구한다.
전세 관련 보증잔액 현황을 보면 주택도시보증공사(HUG)의 경우, 전세보증금 반환보증은 2018년 29조원에서 지난해 105조원으로 급증했다.
특히 주택시장이 부진했던 지난해에 보증사고 건수가 급증하자, 정부는 올해 5월 반환보증 가입요건을 강화했다. 기존 전세가율 100% 이하에서 90%로 조정되고, 주택 시세도 공시가의 150%에서 140%로 하향됐다.
문 연구위원은 “가입기준이 강화되면서 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126%(140%×90%) 이상의 주택은 대부분 저가주택”이라며 “일종의 안전망 역할을 한 전세보증금 반환보증의 가입요건을 강화해 사람들을 안전망 밖으로 내모는 일은 옳은 정책이 아니다”고 설명했다.
그러면서 HUG의 커지는 손실률을 보완하고, 안전망을 확대하는 방안으로 보증료율의 현실화를 들었다.
HUG에서 제공하는 전세보증금 반환보증제도는 임차인이 가입하고, 보증료율은 약 1~1.5% 정도다. 반면 임대인이 의무가입하는 임대보증금반환보증의 보증료율은 최고 1.590%에 이를 정도로 높다. 이는 임대인의 신용평가등급과 부채비율을 반영하고 있기 때문이다.
문 연구위원은 “ 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 경우에도 보증위험을 반영해 보증료율을 현실화하고, 또 임대인의 상환능력 등을 반영해 보증료율을 차등화할 필요가 있다”며 “이처럼 보증료율를 현실화·차등화해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다”고 설명했다.
전세보증금 반환보증을 확대해 임차인의 전세대출보증 수요를 자연스럽게 축소시켜 나갈 필요도 있다고 제언했다.
또 장기과제로는 혼합보증제도의 검토를 들었다. 문 연구위원은 혼합보증제도로 에스크로 제도처럼 제3의 기관이 전세보증금을 갖고 있다가 전세계약 완료 후 임차인에게 보증금을 되돌려주는 방식을 제안했다.
문 연구위원은 “주택담보대출에 적용되고 있는 담보인정비율(LTV)를 활용해 전세가율이 LTV 규제 이하인 경우에는 일반적인 전세보증금 반환보증제도를 활용하고, 전세가율이 LTV 규제 이상이면 해당 LTV까지는 반환보증으로 보호하고, 그 이상의 보증금에 대해 에스크로 제도를 활용할 수 있다”고 설명했다.
아울러 전세 대상 주택의 시세 정보를 제공해 전세의 위험성을 사전에 판단할 수 있도록 해야 한다는 점도 짚었는데, 특히 중개인의 의무와 책임도 강화해야 한다고 제언했다.
/이종재 기자