한때 두 자릿수 상승률로 고공 행진하던 부동산 시장 분위기가 지난해를 기점으로 반전됐다. 집값 하락세가 계속되고 곳곳에서 미분양이 속출하는 가운데, 당분간 이 같은 흐름이 계속될 것이란 전망이 우세하다.
고금리에 주택담보대출 상환 부담이 커진 데다 새해 고물가까지 우려되는 만큼, 앞서 작동하지 않은 연착륙 정책을 재점검 할 필요성이 제기된다.
2일 한국부동산원의 주간 매매 가격 동향에 따르면 지난해 1~12월 넷째 주(26일 기준)까지 전국 아파트 매매 가격은 7.22% 하락했다. 전년 아파트 매매 가격이 13.25% 오른 것을 고려하면 큰 하락세다.
서울의 경우 지난해 7.20% 하락해 2021년 누적 상승분(6.58%)을 거의 다 반납했다. 특히 하락세는 중저가 아파트가 많은 노도강(노원·도봉·강북) 지역을 중심으로 두드러졌다. 시도별로는 세종(-16.74%)의 하락 폭이 가장 컸다.
대구(-11.91%)와 인천(-11.81%)도 두 자릿수 하락률을 기록했다.
‘로또 청약’이라는 말도 옛말이 됐다.
ㅈ국토교통부에 따르면 지난해 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만7217가구다. 전월 말(4만1604가구) 대비 13.5% 늘었다. 분양 업계에서는 통상 미분양 물량이 5~6만 가구를 넘어서면 시장 침체기가 본격화하는 것으로 본다.
◆규제 지역 해제 등 연착륙 시도했지만…역대급 거래 절벽
지난해 정부는 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위한 정책을 실시했다. 지난해 6월 17개 시·군·구의 규제 지역을 해제한 데 이어 11월 서울과 과천 등 경기 4곳을 빼고 인천과 세종 등도 추가로 빗장을 풀었다. 대출 규제도 완화했지만 거래 절벽은 계속됐다. 지난해 1~10월 평균 주택 거래량은 4만5000가구로 역대 최저 수준이다.
서영수 키움증권 연구원은 “단기적으로 긍정적일 수는 있지만 지금 겪고 있는 부동산 시장의 본질적 문제는 매수자와 매도자 사이 호가 갭 확대에 따른 거래 감소”라며 “장기적인 대책으로는 다소 부족하다. 추가 대책에 주목해야 한다”고 말했다.
새해에는 지난해보다 물가는 안정세에 접어들 것으로 예상되지만 여전히 3%대 고물가가 이어질 전망이다. 전기와 가스, 교통 등 공공요금까지 인상되면서 서민들의 살림살이가 퍽퍽해질 것으로 예상된다. 게다가 금리 인상에 따른 주택담보대출 상환액이 늘어나는 가운데 집값 하락은 부담을 가중 시킬 수 있다.
◆규제 정상화로 ‘연착륙’ 유도…’2023년 경제정책방향’ 발표
전문가들은 부동산 시장 침체의 핵심이 ‘금리’인 만큼 시장 전반의 추세 전환은 기대하기 어려울 것으로 봤다. 그런 만큼 정부의 연착륙 정책이 필수다.
정부는 지난해 12월 2023년 경제정책방향을 발표하며 “다주택자와 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화해 부동산 시장의 연착륙을 유도하겠다”고 밝힌 바 있다.
앞서 다주택자를 규제해온 패러다임을 전환해 거래 주체로서 역할을 강화해, 거래를 되살리겠다는 취지다.
구체적으로 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화하고 오는 5월까지 한시 유예한 양도세 중과 배제는 내년 5월9일까지 연장할 방침이다.
분양과 주택 입주권에 대해서 단기 양도세율도 지난 2020년 이전 수준으로 환원하겠다고 밝혔다. 대출규제에 관해서도 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 완화할 방침이다. 현행 규제 지역에서 다주택자의 주택담보대출의 LTV(주택담보인정비율)를 금지하고 있지만 30% 적용하는 것으로 개선한다.
실수요자에 대한 규제도 개선해 서민들의 주거 부담도 완화할 계획이다. 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 규제 지역을 연초에 추가로 해제하고 민간택지의 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정한다. 과도한 실거주와 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 두루 고려해 합리적인 수준으로 되돌리겠다고 밝혔다.
생활 안정과 임차보증금 반환을 목적으로 한 주담대 규제는 완화한다. 과도하게 위축된 정비사업 활성화를 위해 재건축 안전진단 합리화 방안도 추진한다.
◆연착륙 정책 실효성은?…금리 안정세 관건
그럼에도 새해 부동산 시장 침체는 계속될 것이란 전망이 우세하다. 다만 시장이 연착륙할 지 여부는 금리가 안정세에 접어들 지에 달렸다는 분석도 나온다.
서영수 키움증권 연구원은 “대출금리 상승에 매수 여력이 약화된 반면 매도자의 급매는 늘어난 상황에서 정부가 주택시장 활성화를 위해 2014년과 유사한 강력한 부동산 시장 활성화 정책을 마련했다”며 “이 정책이 효과적이려면 충분히 가격 조정을 보이고 예금 및 대출금리가 낮아져 투자 매력도가 높아져야 한다. 금리를 낮추기 위한 정책적 대응과 조정 과정이란 시간이 필요해 보인다”고 말했다.
김열매 NH투자증권 부동산 전문 연구원은 “시장을 빠르게 냉각 시킨 변수는 금리다. 금리 안정 시 부동산 시장은 옥석가리기가 본격 시작되면서 가격 반등을 시도할 수도 있다”며 “시장이 급격히 위축된 만큼 분양 물량이 얼마나 감소하는지, 반대로 증가한다면 미분양이 얼마나 쌓일지 회복 기간에 영향을 줄 수 있으니 정책 변화 속도와 강도를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
/명준성 기자