새 정부가 집값의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있도록 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화했지만, 또 다른 규제인 총부채원리금상환비율(DSR)은 그대도 유지하면서 대출 규제 완화 실효성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다.
윤석열 대통령은 대선 과정에서 지역과 상관없이 LTV를 70%로 적용하기로 공약했다. 또 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애 첫 주택 구입자에 대해 LTV 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 다만 다주택자만 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다.
윤 대통령이 대선 때 대출 규제 완화를 공약한 것은 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어설 정도로 급등했고, 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 내 집을 마련하기가 어려운 상황이었기 때문이다. 금융 문턱을 낮춰 현금 부자가 아닌 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 취지였다.
LTV와 DSR, 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있다. 거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있다.
부동산 시장에선 LTV 규제를 완화하더라도 차주 단위의 DSR 규제 완화가 병행되지 않으면 실효성이 떨어진다는 평가에 무게가 실리고 있다. 대출 한도가 늘어나더라도, DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능해서다.
모든 금융권에서 받은 대출의 합이 2억원이 넘으면 DSR 40%, 연 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다. LTV를 풀더라도 실제 받을 수 있는 대출 금액이 별 차이가 없다는 것이다.
예를 들어 연 소득이 5000만원인 회사원이 DSR 40%를 적용받아 규제지역에서 9억원 아파트를 매매 할 경우, LTV 40% 규제에 따라 3억4200만원까지 대출이 가능하다. 다만 LTV가 80%로 확대돼도 DSR 규제 때문에 대출 가능한 금액이 차이가 없다.
특히 연소득이 60000만원 이상이 고소득자일수록 대출 한도가 늘어난다. 이에 따라 저소득·청년들의 주거 사다리를 놓겠다며 추진한 대출 규제 완화의 취지가 무색해지고 있다는 지적이다.
또 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. LTV 규제만 완화할 경우 상환 여력이 있는 고소득자 위주로 대출이 이뤄지고, 저소득층 실수요자의 내 집 마련이 더욱 어려울 수 있다.
전문가들은 새 정부에서 생애최초주택구입자의 LTV 규제 완화하더라도 거래 활성화는 제한적일 것으로 판단하고 있다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “우선 생애최초라는 대상이 매우 한정적이고, DSR 규제가 기존대로 시행된다면 7월 이후 1억원 이상 대출자에게도 DSR 규제가 적용되면서 더욱 강화되기 때문에 서울 집값이 높은 상황에서 고소득자가 아니면 대출이 어렵다”며 “새 정부 출범 후 가장 먼저 시행될 부분이 생애최초주택구입자 LTV 완화일 것으로 보이지만 이로 인한 거래 활성화는 제한적”이라고 설명했다.
이어 “반기 DSR 규제가 완화될 수도 있다는 기대감이 있어 더 나은 조건으로 좋은 주택을 매입하려는 대기 수요자가 많아질 전망”이라고 덧붙였다.
/명준성 기자