정부의 대출 규제와 금리 인상 여파로 전국적으로 주택 거래가 급감하고, 이른바 ‘로또판’으로 불리던 청약시장 열기가 급속도로 가라 앉으면서 분양을 앞둔 건설사들의 고민이 깊어지고 있다.
발등에 불이 떨어진 건설사들은 미분양 아파트가 속출한 대구 등 일부 지방에서 분양 전략 새판짜기에 골몰하고 있다. 건설사들은 지역 특성에 맞는 특화설계 적용과 중도금 대출 무이자, 발코니 무상 시공 혜택 등 청약률을 높이기 위해 고심하고 있다. 심지어 계약을 해지해도 전액을 돌려주는 혜택까지 등장할 정도다.
22일 국토교통부에 따르면 지난 1월 기준 전국의 미분양 주택은 총 2만1727가구로, 전월(지난해 12월 기준·1만7710가구) 대비 22.7%(4017가구) 증가했다. 다만 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 7165가구로 전월(7449가구) 대비 3.8% 감소했다.
지역별로 대구 86%(1701가구), 경남 66.3%(1245가구), 충남 36.7%(371가구) 등으로 집계됐다. 전체 미분양 물량을 규모별로 보면 전용면적 85㎡ 초과 중대형이 1424가구로, 전월 대비 39.7% 증가했다. 또 전용면적 85㎡ 이하는 2만303가구로 21.6% 늘었다.
특히 1월 기준 대구의 미분양 물량은 3678건으로, 전국 미분양 물량의 16.9%를 차지한다. 전국 광역시 평균 904건보다 4배나 많다.
부동산R114에 따르면 지난 1월 전국에 분양한 35개 단지 중 1순위 마감에 성공한 단지는 23곳(65%)에 불과했다. 나머지 대구와 경북 경주·충북 진천·충북 음성·전북 남원 등 9개 단지는 2순위에서도 청약이 미달됐다.
상황이 이렇다 보니 무순위 청약 물량이 꾸준히 증가하고 있다. 지난해 10월 23개 단지 591가구에 불과했던 무순위 청약 물량은 11월 31개 단지 1031가구로 늘더니, 12월 31개 단지 1160가구, 1월 31개 단지 1332가구로 증가했다.
수도권과 달리 주택 공급 물량이 충분한 대구 등 지방에서도 똑같은 대출 규제가 적용되면서 미분양 물량이 증가한 것으로 분석된다. 조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 다주택자나 실거주를 하지 않을 경우 주택담보대출을 사실상 받기 어렵다.
또 올해부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서 대출이 까다로워지고, 아파트값이 하락 전환하는 지역이 늘면서 청약시장에서도 ‘옥석 가리기’가 뚜렷해지고 있다.
건설업계는 미분양을 줄이기 위한 고육지책을 동원하고 있다. 롯데건설은 대구 달서구 본동 743 일대에서 분양 중인 달서 롯데캐슬 센트럴스카이 계약자들에게 계약금 안심보장제를 실시한다.
분양 후 계약해지를 원하면 위약금 없이 계약금 전부를 돌려주고, 계약금의 이자에 해당하는 ‘특약해지금’까지도 지불하기로 했다. 계약금 완납일부터 입주개시일까지 기간을 일할해 계약금에 연 5% 이율을 가산한 금액을 돌려줄 계획이다. 계약금 전액 보장은 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 위축됐던 2010년대 초반 이후 다시 등장한 것이다.
또 대우건설은 음성 기업복합도시에서 분양하는 음성 푸르지오 더 퍼스트에 계약금 1000만원 정액제와 중도금 전액 무이자 혜택을 제공하고, 일신건영도 평택 화양지구 평택 화양 휴먼빌 퍼스트시티에 계약금 정액제와 중도금 60% 무이자 혜택을 내걸었다.
이와 함께 초기 부담금을 낮춰 계약률을 높이기 위해 인천 송도 더샵 송도아크베이, 경기 안양 어반포레 자연& e편한세상은 계약금을 10%로 책정했다. 건설업계는 지방 아파트 분양시장에서 청약률을 끌어올리기 위해 안간힘을 쏟고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “분양만 하면 완판이 되는 시대는 이미 끝났다”며 “비인기 지역이나 분양가가 지나치게 비싼 단지는 수요자의 외면을 받을 가능성이 크기 때문에 계약금 정액제 등과 같은 다양한 대책을 추진하고 있다”고 말했다.
주택시장 분양 경기가 이달 개선될 것이라는 전망이 나왔으나, 지방은 여전히 위축됐다. 주택산업연구원에 따르면 이달 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치가 77.6p으로 전달(71.5) 대비 6.1p(포인트) 상승했다.
HSSI는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 수치가 기준선 100을 넘기면 분양 전망이 긍정적이라는 의미다.
이달 전망치는 여전히 기준선보다는 밑이지만, 하락세를 벗어났다. 새 정부가 공급 위주 정책 기조를 유지할 것이란 예상과 분양 성수기를 맞아 공급 물량이 늘 수 있다는 기대감이 맞물렸기 때문이다.
지역별로 서울(89.7)과 경기(87.8)로, 지난달보다 각각 4.9p, 14.2p 올랐다. 반면 부산과 충남은 85.7로 전달 대비 각각 5.2p, 7.6p 하락했다. 대구(53.8)도 3.8p 하락했다.
/명준성 기자