서울과 인천, 대전의 주택 가격이 과열(버블) 구간에 위치해 있다는 진단이 나왔다. 향후 금리인상 등에 따른 시장 변동성이 커질 수 있어 지속적인 모니터링과 선제적 대응이 필요하다는 지적이다.
14일 주택도시보증공사(HUG) 산하 주택도시금융연구원 김성우 연구위원은 ‘최근 주택가격 상승의 위험 진단과 시사’ 보고서를 통해 이 같이 주장했다.
김 연구위원은 향후 금리인상 등 통화정책의 정상화에 따른 주택시장의 잠재적 위험이 예상되는 만큼 선제적 대응을 위한 지역별 버블 가능성 진단이 중요하다고 설명했다.
김 연구위원은 GSADF(Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller) 검정 방법을 통해 지역별 버블 여부와 버블 기간을 추정했으며, 데이터는 KB국민은행 1986년1월부터 2021년9월까지의 월별 아파트 매매가격지수와 통계청 소비자물가지수를 반영한 실질 아파트가격지수를 이용했다.
서울과 6대 광역시의 집값 버블 여부를 추정한 결과 올해 8월 기준으로 서울 강남과 강북, 인천, 대전 지역이 과열 구간에 위치해 있는 것으로 측정됐다.
서울의 경우 강남과 강북이 각각 14개월째 버블이 지속되고 있는 것으로 나타났다. 이는 역대 최장 기간이다.
과거 10개월 이상의 장기 버블 구간은 1990년7월~1991년1월(10개월), 2002년1월~2002년11월(10개월) 두 번 뿐이었다.
특히 이번 버블 구간의 경우 2018년 하반기 발생한 버블까지 확장해서 보면 사실상 27개월의 버블 기간이 지속되고 있다고 보고서는 분석했다.
서울과 함께 대전과 인천의 버블 기간도 각각 7개월 째, 6개월 째로 과열 현상이 감지되고 있다는 게 김 연구위원 설명이다.
대구의 경우 최근 버블 붕괴가 시작됐으며 시장침체기로 접어들면서 미분양 물량이 증가하는 등 시장 리스크가 커지고 있다고 진단했다.
김 연구위원은 그러면서 주택시장의 버블 발생과 붕괴는 단순한 주택시장 문제가 아닌 금융기관과 국가 경제 전반의 문제로 확산된다는 점에서 지속적인 진단과 대응이 중요하다고 지적했다.
특히 국내 가계부채 규모가 국내총생산(GDP) 대비 104%로 매우 높은 수준인데 대부분이 주택구입 자금으로 활용된 점을 고려할 경우 향후 금리 인상에 따른 시장 변동성에 모니터링이 필요하다는 설명이다.
김 연구위원은 “서울과 대전, 인천 지역의 과열이 감지되는 만큼 투자자의 유의가 필요하다”며 “서울의 경우 버블이 27개월 이상 지속되고 있는 상황으로 향후 버블 붕괴시 경착륙 가능성을 내포한다”고 경고했다.
이어 “시장침체기로 접어든 대구의 경우에는 분양보증사업장에 대한 모니터링 강화와 깡통전세 가능성에 대한 대비가 필요하다”고 덧붙였다.
/이종재 기자