이재명 대통령이 연일 고강도 부동산 대책 관련 메시지를 내며 다주택자의 주택 처분에 대한 압박 수위를 높이고 있다. 다만 전문가들은 세제 카드만으로는 오히려 매물 잠김으로 집값이 폭등하는 역풍이 일 수 있다며 효과적인 공급 대책이 뒤따라야 한다고 조언했다.
28일 정치권에 따르면, 이 대통령은 지난 27일 국무회의에서 “비생산적인 부동산의 과도한 팽창은 필연적으로 거품을 키워 국민 경제 전반에 심대한 타격을 줄 수 있다”며 “당장 눈앞에 고통과 저항이 두려워서 불공정과 비정상을 절대로 방치해서는 안 된다”고 강조했다.
오는 5월9일 일몰이 도래하는 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 입장을 재확인하며 “잔파도에 휩쓸리거나 일희일비하지 말고 꿋꿋하게 임해야 한다”고 말했다. 일본의 부동산 버블(거품)이 야기한 ‘잃어버린 30년’을 거론하기도 했다.
이 대통령은 지난 23일부터 X(옛 트위터)를 통해 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 데 이어 투자 목적 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공) 축소를 시사하는 등 부동산 세제 관련 메시지를 잇따라 냈다.
여기에 다주택자가 시한 내 주택 매도 계약만 해도 양도세 중과 유예를 받을 수 있도록 추진하고, “집이든 뭐든 정당하게 증여세 내고 증여하는 게 잘못이 아니다”라고도 했다. 이는 세제 카드까지 동원해 다주택자 매물 출회를 유도해 부동산 시장을 조기에 안정시키려는 의도로 업계는 보고 있다.
다만 세제를 활용한 압박에도 다주택자 매물이 시장에 나오는 것은 제한적일 것이란 관측이 나온다. 다주택자가 장특공 등 양도차익을 고려해 비강남권 외곽 지역 주택부터 우선 처분할 가능성이 높다. 여기에 토지거래허가를 받는 것 외에도 세입자의 계약기간이 남아있을 경우 이사비를 별도로 주는 식으로 협의해야 해 주택 처분까지 걸림돌이 많은 것도 변수다.
김인만부동산경제연구소 김인만 소장은 “물론 세금부담을 줄이고 싶은 집주인들은 매물을 내 놓을 수는 있지만 서울 인기지역보다는 수도권 외곽지역 매물이 더 나올 가능성이 높다”며 “공급절벽과 유동성으로 상승압력이 높은 상태에서 초급매로 던질 집주인은 많지 않다”고 지적했다.
부동산 세제를 중심으로 한 대책이 도리어 매물 잠김을 초래해 집값 상승으로 이어진 전례도 있다.
남혁우 우리은행 부동산연구원 분석 결과, 문재인 정부 시절인 2018년 9·13 대책 이후 주택 거래량이 1624건으로 그해 최대 거래량(1만2395건) 대비 86.9% 감소한 게 대표적이다. 당시 9·13 대책에는 ▲다주택자 종합부동산세 강화 ▲1주택자 장특공 거주요건 신설 ▲조정지역 일시적 2주택 양도기한 단축 ▲규제지역 내 주택임대사업자 장기임대등록 혜택 축소 등 세금 규제가 대거 포함됐다.
민간 재건축·재개발이 대출 규제로 사업 추진에 차질을 빚는 상황에서 세제 규제까지 강화되면 주택 공급 불안감만 높아질 수 있다는 우려도 있다. 서울시에 따르면, 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳을 조사한 결과, 전체의 91%인 39곳(계획세대수 약 3만1000호)이 대출규제 정책으로 이주비 조달에 차질을 빚고 있다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “문재인 정부 시절 거래세와 보유세를 모두 높이게 되면 주택을 팔지도, 사지도 어렵게 돼 부동산 시장을 마비시키는 위험성이 높아진다”며 “주택 공급면에서 공공만 고집할 게 아니라 민간 정비사업을 활성화하는 투트랙 전략이 필요하다”고 조언했다.
이종재 기자 jhtym@naver.com