2026년 상업용 부동산 시장은 자산 유형별로 회복 속도와 투자 매력이 뚜렷하게 갈리는 양상을 보일 전망이다. 금리 인하 기대와 함께 투자심리가 점진적으로 살아나고 있지만, 전반적인 시장 반등보다는 오피스·물류 등 일부 섹터 중심의 선택적 회복이 이뤄질 것이라는 분석이 우세하다.
6일 부동산 업계에 따르면, 가장 먼저 회복 조짐을 보이는 분야는 오피스 시장이다. 중구·강남·여의도 등 서울 핵심 업무지구(CBD·GBD·YBD)를 중심으로 공실률이 안정화되고, 우량 자산에 대한 임차 수요는 여전히 견조한 흐름을 유지하고 있다.
특히 대기업과 금융권을 중심으로 한 장기 임차 수요가 뒷받침되면서 프라임급 오피스의 임대료 하락 가능성은 제한적이라는 평가다. 신규 공급 부담이 크지 않다는 점도 오피스 시장의 안정성을 높이는 요인으로 꼽힌다.
물류 부동산 역시 상대적으로 긍정적인 전망이 나온다. 전자상거래 성장세는 둔화됐지만, 수도권 핵심 입지에 위치한 상온·저온 복합 물류센터는 여전히 투자 수요가 존재한다. 다만 과거 공격적으로 공급이 이뤄졌던 외곽 지역 물류센터의 경우 공실 리스크가 지속되면서 자산별 차별화가 불가피할 것으로 보인다. 운영 효율성과 임차인 안정성이 투자 판단의 핵심 기준으로 떠오르고 있다.
반면 리테일 부동산은 회복 속도가 더딜 전망이다. 온라인 소비 확대와 소비 심리 위축이 맞물리면서 중소형 상가와 비핵심 상권의 공실 부담은 여전히 크다. 다만 관광 수요 회복과 유동 인구가 집중되는 핵심 상권, 체험형 콘텐츠를 결합한 복합 상업시설은 예외적으로 경쟁력을 유지할 가능성이 크다. 전문가들은 “리테일은 입지와 콘셉트에 따라 성패가 극명하게 갈리는 시장”이라고 평가한다.
투자 시장에서는 보수적 기조가 이어질 것으로 보인다. 금리 인하가 본격화되더라도 과거와 같은 레버리지 중심의 공격적 투자는 쉽지 않다는 분석이다. 이에 따라 연기금·공제회 등 기관투자자는 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 코어 자산 위주로 접근하고, 일부 투자자는 밸류애드 전략을 통해 선별적 투자에 나설 가능성이 제기된다.
전문가들은 2026년 상업용 부동산 시장을 ‘완만한 회복 속 구조 재편의 해’로 규정한다. 자산 유형과 입지에 따른 양극화가 심화되는 가운데, 수요 기반과 운영 경쟁력을 갖춘 자산만이 시장에서 살아남을 것이란 전망이다. 단기 시세 차익보다는 장기 안정성과 실질 수익성을 중시하는 투자 전략이 어느 때보다 중요해지고 있다.
이종재 기자 jhtym@naver.com