2026년 ‘붉은 말의 해’ 부동산 시장은 고강도 규제로 인한 ‘매물 잠김’ 현상 속에 수도권과 비수도권, 서울 내에서도 강남권·한강벨트와 외곽지역의 온도차가 벌어지는 초양극화 현상이 강해질 것으로 전문가들은 내다봤다.
더욱이 6월 지방선거와 맞물려 토지거래허가구역(토허구역) 등 일부 규제의 완화, 세제 개편 등 정책 변화에 따라 부동산 시장이 출렁일 전망이다.
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 올해의 부동산 키워드로 “급매물 발굴의 해”를 꼽았다. 박 위원은 “토허구역은 부동산판 서킷 브레이크와 같다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해져 서울과 수도권의 거래 두절이 심해질 것”이라며 “참고할 만한 시세가 사라져 실수요자가 직접 머리품, 손품, 다리품을 팔아야 하는 시대”라고 전했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 올해 부동산 시장을 “주택 인식의 전환 속 초양극화”로 정의했다. 김 위원은 “고강도 대출 규제 환경에서는 현금 여력 있는 실수요자와 자산가, 서울 내에서도 강남3구·용산 등 핵심지, 청약시장에서도 입지·브랜드·분양가 경쟁력이 있는 단지로 수요가 더 집중될 것”이라며 “수도권 외곽, 비수도권, 비선호 주택 유형은 가격·거래 회복이 제한적인 이중 구조가 이어질 것”이라고 예상했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 “규제 속 초양극화의 심화”를 첫머리에 올렸다. 양 위원은 “대출 규제와 실거주 의무 강화는 시장 전반의 거래를 위축시키는 한편, 갈아타기 수요를 제약해 코어 단지에서의 ‘버티기 수요’를 확대시킬 가능성이 크다”며 “매물 잠김 현상이 심화되고, 거래가 제한된 가운데 희소한 코어 단지에서는 신고가 경신이 반복되며 가격 상승 압력이 오히려 강화될 수 있다”고 진단했다.
지난해 김용범 대통령 정책실장이 “임시조치”라고 언급한 토허구역의 일부 해제와 6월 지방선거 전 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예, ‘보유세 인상, 거래세 인하’로 대표되는 세제 개편은 잠재된 변수다.
전문가들은 서울 외곽지역의 토허구역 해제가 집값 상승으로 이어지진 않을 것으로 봤다. 김 위원은 “지방선거 이전에는 전면적 규제 완화보다는 일부 지역에 대한 선별적 규제 해제 가능성이 더 현실적”이라며 “해당 지역의 거래 회복에는 영향을 줄 수 있으나 시장 전체의 방향을 바꾸는 수준은 아닐 것”이라고 내다봤다.
수도권 비규제지역이 토허구역으로 추가 지정될 가능성도 남아있다. 박 위원은 “일부 외곽지역은 해제하더라도 경기 구리시, 화성 동탄은 추가 지정될 가능성이 높다”며 “강남과 한강벨트는 한동안 풀기 어려울 것”이라고 전망했다.
오는 5월9일로 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예의 연장 여부에도 관심이 쏠린다. 박 위원은 “다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다면 일부 절세 목적의 매물이 시장에 나올 가능성이 있다”고 밝혔다.
집값을 잡기 위해 세제 개편 카드를 꺼내 들 가능성도 있다. 김 위원은 “6월 지방선거를 앞두고 정책의 미세 조정 가능성은 충분히 열려있다”며 “특히, 거래 활성화를 위한 거래세 완화 논의, 다주택자 중과세의 일부 완화 또는 유예 연장, 재건축초과이익환수제(재초환) 보완 등은 시장 심리에 영향을 줄 수 있는 변수”라고 전망했다.
양 위원은 “세제 측면에서 종부세는 폐지보다는 현행 체계를 유지하되, 공정시장가액비율 조정 등을 통해 부담 수준을 관리하는 방향 가능성이 크고, 거래세 인하는 쉽지는 않을 것”이라며 “공정시장가액비율을 높이더라도 이미 똘똘한 한 채 시장으로 재편이 된 만큼 주요 지역 내에 매물 증가와 같은 현상이 나타나기 어려워 보인다”고 했다.
전세대출 축소, 갭투자 제한에 따른 전세 매물 부족으로 임대차시장의 월세화 흐름에는 가속이 붙을 것으로 전문가들은 내다봤다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신 계약 비중은 지난해보다 10.3%포인트 늘어난 41.7%로 나타났다. 계약 갱신 청구권 사용 비율도 49.3%로 늘었다.
김 위원은 “가격 측면에서는 급등보다는 전세는 강보합, 월세는 점진적 상승이라는 비대칭적 흐름이 예상된다”며 “서울과 수도권 핵심 지역에서는 전세의 월세 전환, 보증부 월세 비중 확대, 신축·준신축 위주의 임차 수요 집중 등이 나타날 가능성이 크다”고 전망했다.
이종재 기자 jhtym@naver.com