정부가 ‘로또 청약’ 부작용을 줄이기 위해 분양가 상한제에 대한 손질을 예고하고 있다.
분양가 상한제 적용 단지 청약에 당첨되면 최소 수억원의 시세 차익을 기대할 수 있다 보니 청약시장이 지나치게 과열되고, 투기 수요로 인해 주변 집값 상승을 자극하는 등 시장을 왜곡시키고 있다는 지적에 따른 것이다. 게다가 직계존속 위장전입과 위장결혼 및 이혼, 청약자격 조작 등 부정청약 사례도 꾸준히 증가하고 있다.
분양가 상한제는 토지비와 건축비 등을 고려해 분양가가 과도하게 책정되지 못하게 규제하는 제도다. 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가는 토지비와 건축비로 나뉜다. 분양가 상한제의 경우 토지비는 감정평가액, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비와 건설사의 적정 이윤 등을 더해 시장가 이하로 분양가를 산정하는 방식이다. 이 때문에 주변 시세보다 저렴하게 분양가 책정돼 시세 차익을 기대하는 투기 수요가 급증하면서 각종 부작용을 낳고 있다.
부정청약 건수가 꾸준히 증가하고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 배준영 국민의힘 의원이 최근 국토교통부와 경찰청으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난 2020년 197건이었던 전국 부정청약 적발 건수가 지난해 499건으로 2.5배 증가했다. 5년 누적 건수는 총 1615건에 달한다.
유형별로 위장전입이 1269건으로 전체의 78.6%를 차지했다. 이어 ▲통장·자격 매매(295건) ▲위장이혼·결혼(49건) ▲위조·자격조작(2건) 순으로 나타났다. 위장전입은 지난 2020년 134건에서 2024년 491건으로 3.6배 급증했다. 전입신고만으로 청약 자격이 인정되는 현재 제도를 악용한 대표적인 부정청약 행위다.
한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 지난달(22일 기준)까지 서울에서 진행된 아파트의 평균 1순위 청약 경쟁률은 96.22대 1로 집계됐다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)와 용산에 인접한 6개 단지의 평균 경쟁률이 148.19대 1에 달했다. 외곽 지역에서 분양한 단지(105.81대 1)보 훨씬 높았다.
특히 분양가상한제가 적용되는 한 아파트 청약에서 4인 가족 기준 만점 점수인 69점을 받고도 탈락하고, 올 들어 수도권 첫 청약 가점 만점자가 나오는 등 청약 가점 인플레이션 현상 심화하고 있다.
한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 6월 진행된 서울 강동구 ‘고덕강일 대성 베르힐’ 일반분양 전용면적 84㎡A타입 1순위 청약에서 최저 당첨가점 71점, 최고 당첨가점 77점으로, 평균 73.23점을 기록했다.
이는 4인 가족 청약 만점인 69점으로도 탈락하는 수준이다. 서울에서 4인 가족이 받을 수 있는 청약 가점 69점은 무주택기간 32점, 청약통장 보유기간 17점, 부양가족 20점을 합친 점수다.
분양가 상한제 적용 단지에서는 청약 가점 인플레이션 현상이 뚜렷하다. 지난 2월 진행된 서울 서초구 방배동 래미안 원페를라는 최저 당첨 가점이 69점을 기록했다. 지난해 당첨자를 발표한 방배동 아크로 리츠카운티의 최저 당첨 가점은 전용 84㎡D가 70점, 전용 114㎡가 72점에 달했다.
최근에는 서울 송파구 ‘잠실르엘’ 아파트 청약에서 올해 수도권 첫 청약가점 만점자가 나왔다. 지난 9일 당첨자를 발표한 잠실르엘 전용 74㎡의 최고 당첨가점은 84점, 최저 74점을 기록했다. 23가구 모집에 9975명이 신청해 경쟁률은 433.7대 1로 나타났다. 서울에서 만점 당첨자가 나온 것은 올해 들어 처음이다.
청약가점 만점인 84점은 무주택 기간 15년 이상, 부양가족 6인 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상을 모두 충족해야 가능한 점수다.
분양가 상한제는 당초 분양가 상승으로 인한 집값 과열을 막겠다는 취지와 달리 로또 청약으로 청약시장을 과열하고, 주변 집값 상승을 자극하는 등 부작용이 커지고 있다. 이에 따라 분양가 상한제 개편에 대한 요구가 지속되고 있다.
내 집 마련 실수요자를 위한 주택 공급과 주거 및 집값 안정이라는 본래 취지에 맞도록 제도를 보완해야 한다는 지적이 나온다. 청약 당첨으로 누리는 차익을 당첨자가 채권 매입 형태로 사회에 환원하는 ‘채권입찰제’ 도입과 현재 3년으로 줄어든 전매제한 기간으로 최대 10년 이상으로 늘리고, 거주의무기간을 최장 5년으로 높이는 방안 등이 대안으로 꼽힌다. 또 분양가 상한제 적용 단지의 분양가를 주변 시세의 90~95% 수준으로 끌어올리고, 적용지역도 확대하는 방안도 거론되고 있다.
명준성 기자 myungjp27@daum.net