부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 정부 목표치인 20%까지 높일 경우 부실 위험이 크게 줄어드는 것으로 나타났다.
이에 따라 자본 확충을 유도할 수 있도록 정부 PF 대책의 규제·지원 체계를 세밀하게 조정할 필요가 있다는 지적이 제기됐다.
22일 한국개발연구원(KDI)이 발표한 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에 따르면 현행 3% 수준인 자기바본비율을 정부의 중장기 목표치인 20%까지 높일 경우 PF의 분양 리스크를 크게 낮출 수 있는 것으로 나타났다.
KDI가 2013년부터 2025년가지 추진된 약 800개 사업장 자료를 분석한 결과 PF 대출을 상환하기 위한 최소한의 분양률을 뜻하는 ‘엑시트(Exit) 분양률’은 자기자본비율이 17%p 높아지면 전체 사업장에서 58.6%에서 52.6%로 낮아지는 것으로 분석됐다.
또 엑시트 분양률은 주거용 사업장의 경우 59.2%에서 46.3%로, 수도권 사업장은 58.6%에서 51.6%로 하락하는 것으로 관측됐다. 이는 자기자본이 증가하면 부채가 줄어 갚아야 할 대출 원리금이 감소하기 때문이다.
자기자본비율을 높이면 PF 사업의 각종 리스크가 줄어들 뿐 아니라 총사업비가 감소하면서 공급 비용이 절감되는 효과도 있다.
자기자본비율이 3%에서 20%까지 상승할 때 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소하는 것으로 나타났다. 특히 주거용 사업장은 총사업비가 3151억원에서 2801억원으로 11.1% 감소한다. 공사비 하락은 PF 사업의 주요 위험 요인인 준공 리스크의 감소를 의미한다.
KDI는 PF 사업의 자본을 확충하면 제반 리스크가 크게 줄어들고 총사업비가 절감되지만 부정적인 효과도 존재한다고 짚었다. 자기자본은 일반적으로 대출보다 조달 비용이 높아 지분 투자자를 유치하기 어렵다. 이 때문에 자기자본의 요구 수준을 늘리면 각종 개발 사업이 위축될 수 있다.
이런 점을 감안해 PF 정책은 자본 확충을 유도하면서도 사업이 과도하게 위축되지 않도록 하기 위해 다양한 규제와 지원책을 함께 사용해야 한다는 설명이다.
KDI는 정부가 지난해 11월 발표한 부동산 PF 대책과 관련해 “자본확충을 요구하는 규제와 이를 지원하는 유인책으로 짜여 있어 바람직하지만 구체성과 실효성 측면에서 보완이 필요하다”고 짚었다.
정부는 금융기관별 PF 대출 총액을 일정 한도 이하로 제한하는 규제를 도입할 예정인데, KDI는 PF 대출별로 위험 수준이 다르기 때문에 규제를 일률적으로 적용하는 것은 바람직하지 않다고 지적했다. 모든 PF 대출이 아닌 저자본 사업장에 공급되는 대출에만 규제를 적용하는 것이 바람직하다는 것이다.
또 정부는 PF 대출을 받은 사업장의 자기자본비율이 높을수록 ‘금융기관의 충당금 적립 의무 완화’ ‘용적률·공공기여 부담 완화’ 등의 혜택을 제공할 예정인데, KDI는 자기자본의 범위를 보통주뿐 아니라 우선주까지로 넓게 설정해 투자자의 참여를 확대해야 한다고 조언했다.
이와 함께 KDI는 3년간 일시 적용하기로 한 토지 현물 출자에 대한 양도세 이연 제도는 상시화할 필요가 있다고 권고했다. 토지비는 총사업비의 26% 수준이어서 출자가 이뤄지면 자기자본비율이 크게 상승할 수 있는데 PF 구조개선은 중장기에 걸쳐 점진적으로 이뤄질 수 밖에 없다는 설명이다.
부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 페이퍼컴퍼니인 ‘PFV’(Project Financing Vehicle)에 대해서는 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입할 필요가 있다고 했다. PFV는 건전성 규제와 감독이 없어 3% 수준의 저자본 구조로 추진하는 과도한 위험 추구의 수단으로 이용되고 있다는 지적이다.
황순주 KDI 선임연구위원은 이날 브리핑에서 “전 세계적으로 유일하게 (PF 사업의) 자본이 너무 적기 때문에 시스템 리스크가 발생하고 전체 경제 측면에서도 시급한 과제가 됐다”며 “우리나라는 시행사들이 영세한 곳이 많고 90% 정도는 사업 1개만 하고 있어 자본 확충이 어려운 측면이 있다”고 말했다.
이종재 기자 jhtym@naver.com