정부가 한국토지주택공사(LH)가 수도권 공공택지를 직접 시행해 주택을 공급하도록 한 가운데 LH가 지속적인 사업 수행을 위해 수익성을 확보할 수 있을지 의문을 낳고 있다.
LH가 앞으로 공공택지를 조성해 민간에 판매하던 기존 방식으로 벗어나 토지 조성부터 입주까지 전 과정을 총괄하는 시행사로서 탈바꿈한다. 민간 건설사에 매각하면 건설사들이 경기 불황기에 공급을 지연하거나 중단하면서 수급 변동성이 발생한다는 문제가 발생한다는 게 정부의 설명이다. 공공주도의 주택공급으로 보다 저렴하고, 신속하게 주택을 공급하겠다는 취지다.
수도권 지역에 19만9000호가 들어설 수 있는 공공택지 중 LH 직접 시행을 통해 5년 동안 총 수도권에 6만호를 공급할 계획이다. 민간 건설사들이 자금조달과 설계, 시공 등에 참여하는 ‘도급형 민간참여사업’으로 진행한다. 이와 함께 LH가 현재 보유 중인 비(非)주택용지 용도전환 논의도 정례화할 방침이다.
하지만 LH가 주택 수요자들이 원하는 질 좋은 주택을 실제 공급하는 데 한계가 있다는 지적이 나온다. 공공임대주택을 운영하며 생긴 적자를 공공택지 매각을 통해 손실을 보전해왔던 LH가 앞으로 공공택지를 매각하지 못한다면 현재 160조원에 달하는 부채를 해소할 별다른 방법이 없기 때문이다. 토지 매각 중단으로 당장 수익이 감소하지만, 주택을 공급하는 비용은 늘어나는 구조다.
게다가 LH가 분양한 공공택지 중 주택 2만호 이상을 공급할 수 있는 용지가 계약 해지하면서 직접 시행으로 수익성을 확보할 수 있을지 미지수다. 또 LH가 직접 시행으로 공급한 아파트가 미분양되면 적자를 떠안을 수밖에 없다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박용갑 의원이 LH로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 2022년부터 올해 7월까지 LH가 민간에 공급했다가 계약이 해지된 공공택지는 인천 영종, 파주 운정, 화성 동탄, 양주 회천 등의 45개 필지에 116만3244㎡(약 35만평)에 달하는 것으로 집계됐다.
해약 금액은 4조3486억원으로, 해당 택지를 통해 공급 가능한 주택 물량은 2만1612가구다. 계약 해지는 2022년 2개 필지·2만1433㎡(383억원) 규모였지만, 지난 ▲2023년 5개 필지·14만7116㎡(3749억원) ▲2024년 25개 필지·68만5109㎡(2조7052억원) ▲올해 13개 필지·30만9586㎡(1조2303억원)로 급증하고 있는 것으로 나타났다. 공사비 급등과 고금리 장기화, 건설경기 악화 등의 악재가 겹치면서 민간에서 사업을 포기한 영향이다.
LH 직접 시행을 통해 주택이 지어질 곳은 3기 신도시 등 경기권에 집중돼 있다. 하지만 경기도에는 이미 미분양 물량이 쌓여있다. 국토교통부에 따르면 지난 7월 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만7057가구로 6월보다 1.3%(341가구) 늘었다. 경기도 미분양 물량은 2255가구로 집계됐다.
한 중견건설사 관계자는 “160조원에 달하는 LH가 직접 시행에 나서면 초기 비용 부담이 적지 않을 것”이라며 “LH가 민간 건설사에 매각을 추진하고 있는 토지 가운데 사업성이 떨어지는 토지가 많고, 이런 토지에 직접 시행으로 분양 수익을 안정적으로 확보하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
또 다른 중견건설사 관계자는 “비용 절감을 하면서도 주택 수요자의 눈높이에 맞는 품질 향상이 말처럼 쉬운 일이 아니다”며 “LH 임직원의 땅 투기와 전관업체 연루 비리, 철근 누락 등의 부정적인 이미지 개선 역시 풀어야 할 문제”라고 전했다.
정부는 LH는 택지 매각 중단으로 수익이 줄면 정부 재원으로 보조하거나 회사채를 발행하는 방식으로 공공임대에서 발생하는 적자를 보전할 방침이다. 이상경 국토교통부 차관은 이날 정부세종청사에서 진행된 ‘주택공급 확대방안’ 관련 백브리핑에서 “기존 택지 매각으로 LH에 들어오는 일정한 수익이 있고 필요하면 정부 자금과 채권 발행 등을 통해 직접 시행에 대한 부담을 덜어줄 여력이 있다”며 “민간참여사업 형태로 진행할 예정인데 민간이 시공 자금을 일정 수준 활용해 사업을 하고 여기서 발생하는 이익을 통해 회수하는 구조라 LH의 직접 시행에 따른 부담이 크지 않을 것”이라고 강조했다.
이종재 기자 jhtym@naver.com