이재명 정부가 서울 집값 급등과 증가하는 가계부채를 줄이기 위해 ‘6억원 초과 주택담보대출 제한’이라는 초강수 수요 억제 대책을 내놓으면서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 위축되고 있다.
금융위원회는 지난달 27일 관계기관 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 가계부채 관리 강화 방안을 내놨다. 금융 당국은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대의 최대 한도를 6억원으로 제한하는 ‘초강수’를 규제 대책을 발표했다.
또 수도권 주택을 구입 시 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무를 부과해 투기 수요를 차단했다. 서울 아파트 평균값이 13억원 수준임을 감안하면 7억원 이상의 현금이 없으면 갈아타기가 사실상 불가능하다. 1주택자가 대출을 받아 주택을 구매하려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 하고, 2주택 이상을 보유한 다주택자는 주담대가 전면 금지된다.
소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도를 제한한 건 이례적인 것으로, 갭투자 등 부동산 투기 세력의 돈줄을 묶으면서 집값 상승을 억제하고, 부동산 시장을 실수요자 위주로 재편하기 위한 조치라는 평가가 나온다.
특히 주담대 최대 한도를 6억원으로 제한하고, 실거주를 의무화하는 대책까지 병행되면서 사실상 갭투자가 불가능해졌다.
이재명 대통령이 지난 3일 “이번 부동산 관련 대출 규제는 맛보기에 불과하다”며 “수요 억제책은 얼마든지 남아있다”고 밝혔다. 이 이 대통령은 이날 취임 한 달 기자회견에서 “수요 억제책, 공급 확대책 등 부동산 관련 정책은 많다”며 “더 근본적으로는 수요 억제책이 이거 말고도 많다. 대한민국의 미래는 부동산 정책에 크게 영향받을 것이라고 본다”고 말했다. 이 대통령의 이 같은 발언은 부동산 시장에서 투기 세력을 원천적으로 차단하겠다는 의도로 읽힌다.
부동산 시장에선 이번 규제 대책으로 임차인의 보증금을 활용한 갭투자가 위축되고, 투기 수요 일부도 줄어들 것이란 전망이 나온다. 정부가 추가 규제 카드도 예고하면서 투기 수요가 위축될 것이란 얘기다.
추가 규제 카드로 전세 대출과 정책 대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함시키는 방안이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 이달부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 중이다. 3단계 스트레스 DSR 시행으로 은행과 제2금융권의 모든 가계대출에 1.5%의 가산금리가 더해졌다. 다만 수도권을 제외한 지방은 올해 말까지 지금의 스트레스 금리 0.75%가 유지된다.
예를 들어 연봉 1억원인 사람이 수도권에서 연 4% 금리로 5년 고정 뒤 변동금리가 적용되는 30년 만기 주택담보대출을 받는다면 기존보다 대출한도가 2000만원 줄어든다. 또 같은 조건으로 연 소득 5000만원인 사람의 대출한도는 1750만원 낮아진다. 수도권에서 최대 한도 6억원까지 대출을 받으려면 신용대출 등 다른 대출 없이 연 소득 1억원이 넘어야 한다.
전문가들은 이번 규제 대책으로 부동산 투기 수요가 줄어들 것으로 내다봤다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “이번 대출 규제로 갭투자가 아예 사라지지 않겠지만, 상당 부분 줄어들 것”이라며 “이번 규제가 과열된 시장을 단기적으로 냉각시킬 수 있지만, 근본처방은 아니다”고 설명했다.
권 교수는 “부동산 시장으로 유입되는 유동성이 많고, 전세 매물 부족과 전셋값 상승 등 시장 불안 요인이 여전하다”며 “주택 수요에 맞는 적절하고, 지속적인 주택 공급 대책이 병행돼야 한다”고 덧붙였다.
명준성 기자 myungjp27@daum.net