금융당국이 무자본으로 전세보증금과 대출금을 동원해 집을 사는 소위 ‘갭(gap)투자’를 차단하기 위해 강력한 대출 규제를 시행하는 한편 전세대출 한도도 축소하기로 했다. 이로 인해 임대차 시장에서 전세 매물이 줄고 가격이 급등하는 ‘전세대란’이 나타날 것이라는 우려가 제기되고 있다.
29일 금융위원회 등에 따르면 전날부터 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출(주담대) 최대한도가 6억원으로 축소되고 주택 구입 시 6개월 내 전입이 의무화됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지되면서 사실상 ‘갭투자’를 전방위적으로 차단하는 초강력 수요 억제책이라는 평가가 나온다.
이번 조치로 강남3구를 비롯해 ‘한강벨트’ 등 서울의 집값 과열현상이 일시적으로 안정될 것이라는 예측과 함께 임대차 시장에 간접적인 충격이 불가피하다는 분석이 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “(주담대) 대출 시 6개월 의무 거주 조건으로 집을 마련한 뒤 전입해야 하기 때문에 전월세 유통매물이 줄어들 수 있다”며 “아파트 전세시장이 불안해질 가능성에 대비해 모니터링을 강화해야 한다”고 말했다.
이미 일선 부동산 시장에서는 전세사기 여파에 고금리·대출규제 여파로 전세 거래 비중이 크게 줄어들고 있다. 지난달 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 확정일자를 받은 전국 주거시설 25만4601건 중 전세는 9만3653건(36.8%), 월세가 16만948건(63.2%)으로 집계됐다. 지난해 5월 전세 비중이 43.2%였던 점을 고려하면 1년 새 전세 거래 비중이 6.4%포인트(p) 줄고 그 만큼 월세 거래가 늘어난 것이다.
수도권, 특히 서울의 전세가격도 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원의 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 수도권(0.03%→0.04%)과 서울(0.07%→0.09%)의 전세가격 상승폭이 커졌다. 서울은 올해 들어 가장 높은 상승률을 보였다. 부동산원은 “역세권 및 대단지 등 정주여건이 양호한 선호단지 위주로 꾸준한 임차수요가 이어지고 일부 단지에서 매물부족 현상을 보이며 상승계약이 체결되는 등 서울 전체 상승이 지속되고 있다”고 분석했다.
지난 4월 기준 수도권 아파트의 평균 전세가격은 3.3㎡(평)당 1386만원으로 지난해 4월(1324만원)보다 약 4.7% 상승했다. 이는 지난 2023년 1월 이후 1년3개월 만에 가장 높은 상승률이다.
전세가격이 꾸준히 오르다 보니 새로 전세 계약을 맺기 보다는 전세보증금을 올려주고 기존 계약을 갱신하는 사례가 급증한 것으로 나타났다. 부동산 중개업체 집토스의 국토교통부 전월세 실거래가 자료 분석 결과 올해 1분기(1~3월) 전국 전세 갱신계약 6만8932건 중 4만7852건(69%)이 증액 갱신계약으로 집계됐다. 직전 분기(3만3903건)와 비교하면 41%, 전년 동기(2만7569건) 대비 73% 폭증했다.
내년에도 입주 물량이 크게 줄어드는 ‘입주 절벽’이 예고된 만큼 올 하반기부터 ‘전세대란’ 우려가 현실화될 수 있다는 우려도 나온다. 부동산R114에 따르면 수도권 입주 물량은 올해 14만 가구에서 내년 10만 가구로 급감하고 서울 입주 물량은 올해 약 4만6700가구에서 약 2만4400가구로 절반가량 줄어드는 것으로 조사됐다.
이재명 정부가 공약대로 4기 신도시를 비롯해 공공임대 등 주택 공급 대책을 발표하더라도 인허가 등 절차를 고려하면 실제 공급까지 최소 4~5년 소요되는 만큼 임기 내 전세대란 우려를 해소할 수 있을지 미지수다.
정책대출 중 전세자금 마련을 위한 버팀목 대출 한도가 축소된 점 역시 영향이 상당할 것으로 보인다. 지난 28일부터 청년 버팀목대출의 최대한도는 2억원에서 1억5000만원으로, 신혼 대출의 경우 수도권에 한해 3억원에서 2억5000만원으로 줄었다. 신생아 대출 역시 3억원에서 2억4000만원으로 축소됐다.
이에 대해 금융위 관계자는 “전세대출 한도가 줄어 다소 불편함이 있을 수 있겠지만 주택 가격이 안정돼 장래 주택을 구입할 수 있다는 희망과 기대를 갖고 자기 소득에 따라 적절하게 경제 활동을 하는 것이 더 바람직하다는 관점으로 봐 달라”고 말했다.
명준성 기자 myungjp27@daum.net