다음달 4일 재건축 안전진단 기준과 동의 요건을 대폭 완화하는 내용의 재건축 패스트트트랙이 시행됨에 따라 노후 도심의 정비 속도가 높아질 수 있을지 관심이 높아지고 있다.
다만 건설경기 침체와 공사비 상승 등 사업성이 낮은 지역에서는 분담금 부담 우려 등 한계가 있어 기대만큼 재개발·재건축에 가속도가 붙기에는 역부족이라는 목소리도 나온다.
27일 국토교통부 등에 따르면 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 개정안이 다음달 4일 시행되면서 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축을 추진할 수 있게 된다.
기존에는 아파트 구조안전성과 주거환경 등을 평가하는 안전진단을 받아야 재건축을 추진할 수 있었다. 안전진단에서 D등급 이하를 받지 못하면 정비구역 지정 자체가 불가능했다. 그러나 다음달부터는 30년 이상 된 노후 아파트는 안전진단 없이 바로 재건축을 추진할 수 있게 된다.
국내 주택 4채 중 1채는 30년 이상 된 노후 주택으로 조사됐다. 대한건설정책연구원의 ‘5월 건설 브리프’에 따르면 2023년 기준 국내 주택의 약 25.8%가 준공 후 30년 이상 경과된 노후주택으로 약 504만 가구에 이른다. 지역별 노후주택 비중은 전남이 41.4%, 경북이 35.7%로 가장 높고 수도권은 서울 26%, 경기 15.7%, 인천 27.4%로 나타났다.
정부는 지난해 1·10 공급대책 발표 당시 4년간 정비사업에 착수할 수 있는 물량이 총 95만 가구에 이를 것으로 추산한 바 있다. 이 중 75만 가구는 재건축 물량이다.
다음달 4일 개정 도정법 시행에 따라 ‘안전진단’ 명칭은 ‘재건축진단’으로 변경하고 현장조사 절차는 폐지된다. 통과 시점은 사업인가 전까지 조정하도록 했다. 기존에는 정비구역 지정 전에 반드시 통과해야 해서 초기 사업이 지연되는 주 요인으로 지목된 바 있다. 정비구역 지정 전 재건축추진위원회(추진위) 설립도 가능해진다. 이에 따라 사업 초기 전문가 자문을 비롯해 정비구역 지정을 위한 추진 속도를 높일 수 있게 됐다.
정부는 이번 규제 완화 등을 통해 평균 13년이 소요되던 재건축 사업 기간이 약 3년 단축될 것으로 기대하고 있다. 안전진단 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 소요되던 2년이 단축될 수 있다는 얘기다. 서울은 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 최대 5~6년 단축될 수 있다는 기대도 있다.
재건축 규제는 꾸준히 완화되는 추세다. 앞서 지난 1일 재건축 조합 설립 동의율이 75%에서 70%로 완화됐으며 토지 면적 기준을 70% 이상 확보하면 조합 설립 인가를 받을 수 있게 됐다. 복리시설, 즉 상가 소유주 동의율도 ‘2분의 1 이상’에서 ‘3분의 1 이상’으로 완화됐다.
거대 양당 후보인 이재명 더불어민주당 후보와 김문수 국민의힘 후보 역시 노후 도심의 재개발·재건축 규제 완화를 공약으로 내건 상태다.
이 후보는 서울과 수도권 노후 도심의 재개발·재건축 용적률 상향과 분담금 완화 등 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 다만 더불어민주당은 재건축 초과이익 환수제(재초환) 존치 입장이다. 김 후보는 재건축 부담금 폐지, 기초지자체에 재건축·재개발 권한 이양 등 윤석열 정부의 재건축·재개발 규제 완화 기조를 그대로 이어받았으며 재초환은 폐지해야 한다는 입장을 밝혔다.
그러나 기대처럼 도심의 재건축·재개발이 호황을 이룰지는 미지수다. 건설경기 침체와 공사비 상승 등으로 인해 사업성이 낮은 지역은 분담금 부담이 커져 재건축 추진 속도가 떨어질 수 있기 때문이다. 이미 주요 건설사들 사이에서도 사업성 높은 정비구역을 중심으로 선별 수주하는 전략이 드러나고 있다.
고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “대규모 정비사업은 사업 초기 단계에서 상당한 시간이 소요되는 구조적 한계를 가지고 있다”며 “소규모 주택정비사업 등과 같은 대안적 정비모델에 대해서도 정부 차원의 관심과 함께 행정적·재정적 지원이 병행될 필요가 있다”고 조언했다.
이종재 기자 jhtym@naver.com