한국토지주택공사(LH)가 지방의 악성 미분양 물량 3000호를 직접 매입하기로 하면서 LH가 15년 만에 무거운 숙제를 안게 됐다.
19일 국토교통부 등에 따르면 LH는 기존의 기축 매입임대 예산 3000억원을 활용해 지방의 준공 후 미분양 물량 3000호를 저렴하게 매입할 예정이다. 매입한 아파트는 분양전환형 든든전세주택으로 공급한다.
LH는 전담인력을 꾸리고 상반기 중 매입 공고를 할 예정이다. 기존 사업 예산과 인력을 활용하는 만큼 추가적인 재정 부담은 없다는 것이 국토부와 LH의 입장이지만 실제 임대와 분양이 원활하게 이뤄질 지는 미지수다.
매입임대주택은 본래 도심 내 역세권이나 학교 인접 지역 등 좋은 입지에 주택을 새로 짓거나 기존 주택을 매입해 임대로 공급하는 개념이다. 이번에 기축 매입임대주택 예산을 활용해 지방 준공 후 미분양 아파트를 대거 매입하기로 한 만큼 수요가 높은 수도권 및 비수도권 도심 비아파트는 매입 대상에서 제외될 가능성이 높아졌다.
특히 분양전환형 든든전세주택은 최소 6년, 최장 8년까지 임대로 거주한 후 분양 여부를 선택할 수 있는 유형이다. 지난해 11월 서울 지역에서 64호 모집에 1만9898명이 몰려 평균 311대 1의 경쟁률을 기록해 화제가 됐다. 서울 광진구의 전용면적 59㎡ 빌라는 1599대 1, 송파구의 든든전세주택은 1353대 1의 경쟁률을 기록했다.
그러나 이는 모두 서울의 인기지역에 있는 주택일 때 얘기다. 이미 시장에서 장기간 분양에 나섰음에도 팔리지 않은, 지방의 준공 후 미분양 아파트는 수요가 적기 마련이다. 아직 매입 지역과 구체적인 매입 가격, 선정 기준은 미정이다.
즉 정부가 상대적으로 입지가 좋은 지역의 준공 후 미분양 아파트를 기존 분양가의 70% 이하로 저렴하게 매입하더라도 임대 수요가 없다면 장기간 공실로 남거나 분양전환에 실패해 손실이 생길 가능성이 높다.
LH 자체 추계에 따르면 LH의 부채는 2023년 154조5000억원 규모로 2028년에는 236조원까지 늘어날 전망이다. 정부가 최근 경영평가의 LH 부채비율 목표를 2027년 208%에서 2028년 232%로 완화하는 방안을 승인하면서 숨통은 트였지만 매입한 준공 후 미분양 주택의 공실이 장기화된다면 회수 규모가 줄어 LH의 재무 안전성은 악화될 수 있다.
LH는 지난 2008~2010년 미분양주택 7058호를 매입한바 있다. 당시 2008년 5028호, 2009년 1317호, 2010년 713호를 매입했으며 총 8520억원을 들였다. 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트 1117호는 국민임대주택으로, 60~85㎡ 아파트 5941호는 10년 임대주택으로 공급됐다.
향후 지방 미분양 아파트의 매입가격과 지역, 품질 등 매입 기준을 두고 논란이 되는 경우 LH가 책임을 떠안게 될 가능성도 제기된다.
LH는 지난 2022년 서울 강북구의 한 미분양 아파트 36가구를 매입임대사업 목적으로 분양가 대비 15% 할인된 금액에 매입했지만 ‘고가 매입’ 논란이 일었다. 원희룡 당시 국토부 장관은 “내 돈이면 그 가격에 안 산다”며 매입임대사업 감찰 조사를 지시, 관련 사업이 대폭 위축된 전적도 있다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “악성 미분양이 증가하는 일부 지역들은 장기화되면 건설사의 어려움과 지역 슬럼화도 이어질 수 있기 때문에 LH 주택 매입 등 공공의 개입은 불가피해 보인다”면서도 “지금은 지방 미분양 주택을 매입하려는 수요 자체가 부족한 상황이기 때문에 수요자를 직접적으로 지원하는 적극적인 지원 방식이 필요한 상황”이라고 말했다.
그는 “주택을 거래할 때 소요되는 취득세, 양도세에 대한 적극적인 완화, 민간임대사업자를 대상으로 하는 금융 및 세제적인 파격적인 혜택이 절실하나, 현실적으로 정국이 안정돼야 가능할 것으로 보인다”고 말했다.
건설경기가 침체와 지자체의 무분별한 인허가가 맞물려 발생한 준공 후 미분양 사태를 해결하기 위해 국가 재정을 투입하는 것은 시장 원칙에 맞지 않다는 지적도 나온다.
국회 국토교통위원회 소속 송기헌 의원도 전날 국토위 전체회의에서 “지방에 미분양이 집중되는 것은 집값 상승 유인이 없기 때문”이라며 “교통·주거여건을 강화해야 지방 미분양이 해소되지 않겠느냐”고 지적했다.
이종재 기자 jhtym@naver.com